[단독] 대법, “분양가 부당이득은 ‘총액’ 기준 판단” 첫 판결
분양가 반환소송서 사업주체 ‘과소계상 항변’ 첫 인정
“심사 때 과다ㆍ과소 산정 비용 더해 상한액 산정”
수분양자, 1심 전부 승소→ 2심 일부 승소
대법 상고 기각… 분양사 반환 책임 약 55%↓
[대한경제=이승윤 기자]분양가 상한제 위반을 이유로 더 받은 분양대금을 돌려줄 때는 부풀려진 비용뿐 아니라 분양가 심사 과정에서 부당하게 깎인 비용도 함께 반영해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다.
분양가를 구성하는 일부 비용이 부풀려졌더라도 그 금액이 곧바로 전액 반환 대상이 되는 게 아니라, 분양가심사위원회가 다른 비용을 부당하게 적게 인정했다면 이 부분도 함께 바로잡아 실제 분양가와 정당한 상한액을 비교해야 한다는 취지다.
5일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 경기 남양주시의 A아파트 수분양자들이 B건설사를 상대로 낸 부당이득금 반환 소송 상고심에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 확정하면서 이 같이 밝혔다.
분양가 상한제는 공공택지와 국토교통부 장관이 지정한 민간택지 등에서 분양가심사위의 심사를 거친 상한액 이하로 아파트를 공급하는 제도다. 상한액은 택지비와 건축비를 합해 산정하며, 건축비는 기본형 건축비와 법령에서 인정하는 가산비용으로 구성된다.
B사는 2016년 A아파트에 대한 분양가 심사 과정에서 무량판구조에 적용되는 지상층 기본형 건축비의 5% 가산 기준에 따라 약 103억원의 추가 비용을 신청했다. 남양주시 분양가심사위는 이 비용을 그대로 인정했다.
문제는 2020년 2월 감사원의 ‘아파트 분양가 상한제 운영실태’ 감사 보고서 공개 이후 불거졌다. 감사원은 기본형 건축비의 세부 산출 기준이나가산비 책정에 문제가 있었다는감사 결과를 내놨다.
A아파트 수분양자들도당시 법령상 가산 대상이 아닌 ‘벽식 혼합 무량판구조’인데도 추가 비용이 분양가에 반영됐다며 2021년 소송을 냈다. 벽식 혼합 무량판구조는 벽과 기둥이 함께 건물의 하중을 지탱하는 구조다.
이에 B사는 구조형식 가산비용을 제외하더라도, 분양가 심사 과정에서 다른 공사비 등이 부당하게 삭감돼 그 금액도 함께 반영해야 한다고 맞섰다.
1ㆍ2심의 판단은 엇갈렸다.
1심은 원고 전부 승소로 판결했다. 잘못 반영된 구조형식 가산비용을 빼고 정당한 상한액을 계산한 뒤, 실제 분양가가 이를 초과하는 부분을 반환해야 한다는 게 1심 판단이었다. 다른 비용이 부당하게 깎였다는 B사의 주장은 받아들여지지 않았다.
반면 2심은 B사의 반환 책임을 1심보다 약 55%가량 줄였다. 구조형식 가산비용이 잘못 반영됐다는 판단은 유지됐지만, 분양가심사위가 다른 비용을 구체적인 검증 없이 일률적으로 삭감했다는 B사의 주장이 받아들여진 것이다.
구체적으로 2심은 심사위가 주변 시세 등을 고려해 미리 정한 분양가에 맞추려고 7개 항목을 똑같이 35.68%씩 깎고, 층상배관 공사비는 74.84% 삭감했다고 봤다. 이후 개정된 분양가심사 업무매뉴얼을 참고 기준으로 삼아, 약 56억여원이 부당하게 과소 산정됐다고 인정해 반환 범위에서 공제했다.
이에 따라 단지 전체의 분양대금을 기준으로 계산한 초과액은 46억여원으로 크게 줄었다. 한 세대 기준 반환액도 1심(700~800만원대)보다 300만원대로 절반 이상 줄었다.
수분양자들은 2심 판결에 불복해 상고했지만, 대법원은 이들의 상고를 받아들이지 않았다.
우선 대법원은 분양가 산정기준이 반드시 지켜야 하는 강행규정으로, ‘정당한 상한액을 초과하는 계약 부분은 무효’라는 원칙을 재확인하면서도 “과다ㆍ과소 산정된 항목들을 모두 반영한 ‘총액’을 기준으로 판단해야 한다”고 밝혔다.
특히 “분양가격을 구성하는 항목별 금액이 과다 산정되거나 과소 산정됐다고 해서 개별적으로 분양가 상한제 위반이 된다거나 부당이득 반환의 대상이 되는 게 아니다”라며 “이를 합산한 분양가격 총액이 정당한 분양가 상한금액 총액을 초과할 때에만 분양가 상한제를 위반한 것이 돼 그 초과 부분만이 무효가 된다”고 강조했다.
부풀린 비용은 빼고 부당하게 깎인 비용은 더해 상한액을 다시 계산한 뒤, 실제 분양가가 이를 넘는 부분만 돌려줘야 한다는 뜻이다.
분양가심사위의 임의 삭감에도 제동을 걸었다. 구체적인 자료 검토나 실질적인 심사 없이 주변 시세 등을 고려해 미리 정한 상한액에 맞추려고 해당 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액하는 것은 허용되지 않는다는 게 대법원의 지적이다.
다만 대법원은 2심이 과다 산정된 개별 항목만으로 곧바로 분양계약이 일부 무효가 된다고 설명한 점은 잘못이라고 지적했다. 그러나 과소 산정된 비용까지 반영한 최종 계산은 정당한 상한액과 실제 분양가의 총액을 비교한 것과 같으므로, 반환 범위를 줄인 결론은 타당하다고 봤다.
건설업계 안팎에서는 분양가 심사 과정에서 부당하게 축소된 비용도 사업주체의 반환 책임을 정할 때 반영해야 한다는 점을 명확히 한 첫 대법원 판결이라는 점에 주목하고 있다. 이에 따라 관련 소송에서도 과다 산정된 비용과 함께 과소 산정된 비용의 인정 여부와 규모가 주요 쟁점이 될 전망이다.
2심부터 B사를 대리한 법무법인 율촌의 김남호 변호사(부동산건설그룹 대표)는 “분양가 상한제 위반을 이유로 한 부당이득 반환 소송에서 사업주체의 ‘과소계상 항변’을 최초로 인정한 대법원 판결이라는 점에서 의의가 있다”며 “수십 건의 관련사건들이 하급심에 계속되고 있는 상황에서 중요한 이정표가 될 것으로 보인다”고 설명했다.
한편 관련 고시 개정에 따라 지금은 A아파트처럼 벽식 혼합 무량판구조인 아파트도 구조형식에 따른 기본형 건축비 3%가 가산된다.
앞서 2020년 국토교통부는 변화된 설계ㆍ기술 수준을 반영해 현실에 맞는 합리적인 분양가가 책정될 수 있도록 ‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’ 고시를 개정하면서 벽식 혼합 무량판구조에 대한 가산비율과 산정기준을 신설했다.
이승윤 기자 leesy@
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