집값 ‘22억’ 찍을 때는 좋았는데…심상치 않은 ‘이 동네’ 부동산에 무슨 일이

동탄아파트 전경, 연합뉴스

GTX-A 삼성역 무정차 통과가 내년으로 밀리자 올해 경기에서 가장 크게 오른 동탄 아파트 시장이 숨을 고르고 있다. 상승 폭은 2주 연속 둔화하고 매물은 늘었지만, 이번 지연만으로 가격 흐름이 바뀌기엔 이르다는 시각도 있다.

3일 국토교통부는 GTX-A 삼성역 시공오류(철근 누락)에 대한 최적 보강 대안을 연내 선정하겠다고 밝혔다. 기존 기둥을 보강하는 방안이 확정되면 보강 공사와 영업시운전을 거쳐 2027년 상반기께 무정차 통과가 가능할 것으로 국토부는 내다봤다. 철거 후 재시공 방안도 함께 검토하고 있어 이 경우 일정은 더 늦어질 수밖에 없다.

현재 GTX-A는 운정중앙~서울역과 수서~동탄 구간으로 나뉘어 운행되고 있다. 무정차 통과는 서울역과 수서역 사이를 이어 삼성역에는 서지 않고 지나가는 방식으로, 승객이 타고 내리는 삼성역 정차 개통과는 별개다. 당초 올해 6월을 목표로 했지만 철근 누락이 드러나 미뤄졌고, 서울시는 지난 4월 제출한 보강안대로 공사했다면 8월 운행이 가능했다고 주장했다. 국토부는 안전성 검증이 최우선이라며 정부합동점검에서 추가 미비점이 확인됐다고 밝혔다.

상승 폭 2주 연속 둔화…매물은 한 달 새 5% 늘었다

지연 소식은 동탄 시장에 먼저 반영됐다. 한국부동산원에 따르면 화성 동탄구 아파트값은 4월 첫째 주부터 10월 넷째 주까지 18.9% 올라 경기 평균(4.8%)의 네 배에 가까웠고, 동탄구를 별도로 집계하기 시작한 2월 이후로는 21.32% 올랐다. 주간 상승률은 10월 둘째 주 0.66%에서 넷째 주 0.41%로 낮아졌다.

부동산 정보업체 아실에 따르면 동탄구 아파트 매물은 4302건으로 한 달 전보다 4.9% 늘었다. 6월 초(3666건)와 견주면 17% 많다. 경기도는 6월 말 동탄을 토지거래허가구역으로 지정했고 7월부터 규제가 적용됐다.

아직 ‘GTX발 하락’은 아니다…규제 직전 몰린 낮은 거래

다만 이번 지연 이후 가격이 내린 것은 아니다. 올해 들어 신고가보다 낮은 가격에 팔린 거래는 대부분 규제지역·토지거래허가구역 지정을 전후한 6월 말에 몰려 있다. 규제 발표 직후 막판 매수세가 몰리며 172건이 거래됐고 일부 집주인은 서둘러 호가를 낮췄다.

‘동탄역삼정그린코아’와 ‘동탄역호반써밋’은 같은 면적 기준 직전 최고가보다 1억원 넘게 낮은 가격에, ‘동탄역센트럴푸르지오’와 ‘동탄역반도유보라아이비파크 8.0’, ‘롯데캐슬알바트로스’는 6500만~7500만원 낮은 가격에 팔렸다. 이전 최고가와 4억원 가까이 차이 나는 거래도 있었다.

6월에는 ‘동탄역시범대원칸타빌’ 전용 84㎡가 일주일 새 15억원에서 13억2000만원으로 내렸고, 경매 시장에서는 석우동 ‘예당마을롯데캐슬’ 전용 111㎡가 감정가보다 30% 낮은 5억8600만원에 2차 매각 입찰을 시작했다.

규제가 시행된 7월 초에는 사흘간 거래가 하루 1건꼴에 그쳤다. 반면 대장 단지는 여전히 높은 가격대를 유지하고 있다. ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 102.7㎡는 7월 26억5000만원, 전용 84㎡는 6월 22억2500만원에 거래됐다. 이번 지연으로 호가를 낮춘 사례는 아직 뚜렷하게 확인되지 않지만 매물이 쌓이고 있어 거래 동향을 지켜봐야 한다는 시각이 나온다.

삼성역 개통이 더 중요한 변수…상승 피로감과 반도체 수요 사이

시장의 시선은 엇갈린다. 전문가들은 강남 출퇴근 여건이 삼성역 정차 개통과 밀접하게 연결돼 있어 무정차 통과 지연이 당장 실수요자에게 큰 영향을 주지는 않을 것이라고 봤다. 반면 가격이 단기간 급등한 데다 규제지역 지정에 따른 대출 제약(15억~25억원 주택은 주택담보대출 한도 4억원)이 겹치면서 상승 피로감이 커졌다는 해석도 있다.

수요 기반은 여전하다. 삼성전자와 SK하이닉스 성과급 지급 이후 이천 거주자의 동탄 주택 매입이 전년의 약 두 배로 늘었다는 한국은행 분석이 나온다. 같은 반도체 수혜지인 평택(-2.77%)과 이천(-6.12%)은 올해 하락했고 동탄은 오르며 쏠림도 나타났다.

향후 변수는 국토부가 연말 확정할 보강·재시공 결정이다. 보강으로 내년 상반기 무정차 통과가 가능해지면 서울 강남 접근성 기대가 다시 가격을 받칠 수 있지만, 재시공으로 일정이 더 늦어지면 매물 증가와 관망세가 길어질 수 있다. 삼성역 정차 개통은 무정차 통과 이후로 미뤄져 일정이 더 늦어질 수 있다는 점도 부담이다.

동탄은 개통 기대와 반도체 수요라는 호재가 겹친 곳이지만 지연과 규제가 맞물리며 상승세가 한풀 꺾이는 모습이다. 연말 보강 대안과 내년 상반기 무정차 통과 시점이 가격 흐름의 갈림길이 될 전망이다.

남윤정 AX콘텐츠랩 기자 yjnam@sedaily.com