주가 하락하면 서울 집값도 떨어졌다… 이번엔?

[홍춘욱의 경제와 투자] 고금리, 소득 정체로 하방 압력 증가… 부동산 전문가들은 강세 전망

서울 집값이 고공 행진을 이어가는 가운데 10월 15일 서울 시내 한 부동산공인중개사사무소에 부동산 매물 가격이 붙어 있다. 뉴시스

한국 주식시장이 부진의 늪에 빠져들고 있다. 10월 말 기준 코스피는 5500을 오르내린다. 6월 중순 9000을 상회하던 것과 비교해 40% 이상 폭락한 수치로, 사실상 약세장에 진입한 것이라고 볼 수 있다.

이런 상황에서 코스피와 부동산시장의 상관관계에 대한 의문이 제기된다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 10월 셋째 주 기준 89주 연속 상승해 역대 최장 연속 상승 기록을 경신했다. 주식시장이 이른바 '경제의 거울' 구실을 하고 있음에도 주가 폭락 속에서 부동산시장만 강세를 지속할 수 있는지에 대한 논의가 필요하다.

주택 매입자 재정 부담 가중

2006년 이후 서울 아파트 실거래가와 코스피의 관계를 살펴보면 2008년, 2022년 등 한국 주식시장이 폭락 사태를 겪을 때마다 서울 아파트 가격 역시 큰 충격을 받은 것을 알 수 있다(그래프1 참조). 다만 2020년 코로나19 팬데믹 시기처럼 주가 폭락에도 부동산시장이 안정적인 흐름을 유지한 사례 또한 존재한다.

이번 주가 폭락이 부동산시장에 미칠 영향에 대해서는 견해가 갈린다. 현재로서는 주식시장 폭락에도 서울 등 수도권 부동산시장이 강세를 보일 것이라는 전망이 지배적이다. 최근 실시된 부동산 전문가 조사에서는 응답자 50명 전원이 "내년에도 서울 집값과 전월세 가격이 상승할 것"이라고 답했다. 낙관론자들은 수도권 주택 공급 부진이 지속되는 데다, 반도체 기업의 대규모 보상금이 부동산시장으로 유입될 것이라는 점을 근거로 제시한다.

그러나 주택 구입 희망자들이 부담해야 하는 재정적 부담은 점차 가중되고 있다. 한국주택금융공사(HF)가 매분기 발표하는 주택구입부담지수는 실수요자가 주택을 구입할 때 소득 대비 지출하는 원리금 상환 부담을 측정한다. 이 지표가 100이면 소득의 약 25%를 원리금 상환에 사용하는 것을 의미한다. 올해 2분기 말 서울의 주택구입부담지수는 185.3을 기록했으며, 이는 서울의 주택 구입자가 월 소득의 절반 가까이를 대출 원리금 상환에 지출하고 있음을 나타낸다(그래프2 참조).

한국은행의 금리인상 기조 역시 부담을 더하고 있다. 7월 시작된 금리인상이 10월 들어 일시 중단됐으나, 신현송 한국은행 총재는 물가상승률이 목표 수준에 안정적으로 수렴할 때까지 대응을 지속하겠다는 입장을 밝혔다. 이에 따라 올해 3분기 서울의 주택구입부담지수는 2022년 1분기 이후 처음으로 200 선을 상회할 것으로 예상된다.

실질 근로소득 감소 시대

주택 매입 비용이 소득의 절반을 초과하더라도 노동시장 여건 개선으로 취업자가 증가하고 임금이 상승한다면 이러한 부담을 상쇄할 수 있다. 그러나 현재 정부 통계상 가계의 근로소득이 크게 늘어나는 징후는 확인되지 않는다(그래프3 참조). 올해 2분기 가구당 근로소득은 321.8만 원으로 전년 동기 대비 0.8% 증가하는 데 그쳤다. 같은 기간 소비자물가가 3.2% 상승했음을 감안하면 실질 근로소득은 줄어든 셈이다.

근로자 소득 증가가 정체된 원인은 2가지로 요약된다. 첫째, 반도체 등 국내 주력 수출산업의 고용 유발 효과가 낮기 때문이다. 매출이나 수요가 10억 원 늘어날 때 선박 분야는 4.9명의 신규 고용이 발생하는 반면, 반도체 분야는 2.0명에 불과하다. 서비스 및 건설 분야의 고용 유발 효과가 10명에 가까운 것과는 대조적이다. 둘째, 인공지능(AI) 혁명으로 기업 채용이 감소하는 영향이다. 글로벌 AI 기업들의 기술 혁신으로 인력 수요가 줄어드는 데다, 국내 노동시장의 경직성으로 신규 채용 기피 현상이 더욱 강화되고 있다.

주식시장과 마찬가지로 부동산시장 역시 비이성적인 투기적 흐름이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없다. 따라서 단기적 시점 예측에는 한계가 존재하지만, 서울을 비롯한 핵심 지역 주택시장에 하방 압력이 작용하기 시작했음을 유의할 필요가 있다.

홍춘욱 프리즘투자자문 대표·이코노미스트

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