이러다 아파트 모두 ‘힐스테이트’ ‘래미안’ 될 판? ···‘현대·삼성’ 올해 정비사업 절반 가져가

재건축·재개발 등 도시정비사업 수주 경쟁에서 건설사 간 양극화가 심해지고 있다. 올해 수주액 1조원이 넘는 사업 절반을현대건설과 삼성물산 두 회사가 가져갔기 때문이다. 경쟁입찰이 줄면서 두 회사가 알짜 사업장을 먼저 차지하고, 나머지는 ‘빅2’와의 경쟁을 피하는 구도가 굳어진 양상이다.

경향신문이 10대 건설사의 정비사업 수주 자료를 2일 분석한 결과, 지난 10월 말 기준 현대건설의 올해 수주액은 13조3305억원, 삼성물산은 10조4686억원으로 집계됐다. 현대건설은 2년 연속, 삼성물산은 처음으로 10조원을 넘었다.

두 회사 수주액을 합친 23조7991억원은 10대 건설사 전체 수주금액(47조5210억원)의 50.1%를 차지했다. 매년 1~10월 기준으로 비교하면 두 회사 비중은 2024년 33.0%, 지난해 41.2%에서 해마다 커졌다. 두 회사 비중은 2년 새 33%에서 50%로 커진 셈이다.

올해 서울 ‘압여목성’(압구정·여의도·목동·성수) 등 조 단위 사업장이 잇달아 시공사를 선정하면서 10대 건설사의 수주액은 지난해 같은 기간보다 8조1395억원 늘었다. 늘어난 금액의 93%를 두 회사가 가져갔고, 나머지 8개사는 2.5% 느는 데 그쳤다.

수주액 1조원이 넘는 사업장 11곳 가운데 6곳을 두 회사가 가져갔다. 현대건설은 압구정3구역(5조5610억원)과 목동10단지(2조6136억원), 삼성물산은 여의도 시범아파트(2조2685억원)와 압구정4구역(2조1154억원) 등을 따냈다.

두 회사로 정비사업이 쏠린 데는 10년 넘게 시공능력평가 1·2위를 지켜온 경쟁력도 있지만, 최근 경쟁입찰이 크게 줄고 단독응찰에 따른 수의계약이 늘어난 영향이 크다는 분석이 나온다.

올해 1~7월 10대 건설사가 시공권을 따낸 서울 정비사업장 25곳 가운데 경쟁입찰을 거친 곳은 압구정5구역, 신반포19·25차, 성수4지구 3곳뿐이다.

업계에서는 대형 사업장이 한꺼번에 쏟아지면서 경쟁할 이유가 줄었다고 입을 모은다. A 건설사 관계자는 “지난해와 올해 서울 주요 입지에서 사업장이 많이 나오면서 건설사들의 선택지가 넓어졌다”며 “물량이 적었다면 ‘이건 무조건 따야 한다’며 치열하게 경쟁했겠지만, 그런 상황이 덜 만들어졌다”고 말했다.

공사비 급등도 영향을 미쳤다. 이익이 줄어든 상황에서 가능성이 낮은 사업장에 수백억원대 입찰보증금과 최소 수십억원의 홍보비를 쓸 여유가 없다는 것이다. B 건설사 관계자는 “한 사업지에 들어가 영업을 하다 수주를 못 하면 그 비용은 고스란히 매몰비용이 된다”며 “사업장이 이렇게 많은데 다 들어갈 수도 없어 ‘선별 수주’는 어쩔 수 없다”고 전했다.

경쟁이 줄면서 ‘빅2’는 조 단위 사업장을 골라 들어가고, 나머지 건설사들은 이들과의 맞대결을 피하면서 쏠림이 심해진 것이다.

여기에 ‘빅2’의 브랜드 경쟁력도 한 축을 차지한다. 재건축 이후 집값이 브랜드에 따라 갈린다는 인식도 강해졌기 때문이다. B 건설사 관계자는 “조합원들은 나중의 자산가치를 생각해 브랜드를 가장 중요하게 보고, 그 다음이 이주비 등 금융 조달 능력”이라고 말했다.

일부 경쟁사의 부진도 쏠림을 키웠다. 2024년 2위였던 포스코이앤씨는 지난해 신안산선 붕괴 등 잇단 사고 여파로 올해 5위로 밀렸다. 현대엔지니어링은 지난해 2월 서울~세종고속도로 교량 붕괴 사고 이후 주택사업 신규 수주를 멈춰 2년째 정비사업 수주 실적이 없다.

다만 경쟁입찰이 줄면서 정비사업 조합 입장에선 조건을 비교할 기회 자체가 사라졌다는 점에선 우려의 목소리도 나온다. 단독응찰로 시공사를 정하면 조합은 건설사가 내놓는 공사비와 금융조건을 따를 수밖에 없다.

서울 목동의 한 재건축 조합원은 “브랜드도 중요하지만 조합원에게 중요한 건 결국 ‘돈’(좋은 조건)”이라며 “경쟁입찰이 사라지니 (단독입찰한 건설사가) 제시하는 대로 해야 해 아쉬울 뿐”이라고 말했다.

유설희 기자 sorry@kyunghyang.com