[전문가 10인 진단]① 정부 연말 안정론과 달리… 하락 예상 0명, 서울 집값 더 오른다

7명 ‘연말 하락론 타당하지 않다’ 응답
전월세난이 매수 자극… 공급 부족도 여전
거래는 정체, 공급 효과는 2030년 무렵

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. /뉴스1

정부와 LH 수장이 연말 집값 안정과 급락 가능성을 잇따라 언급했지만, 부동산 전문가 10명 가운데 수도권 집값의 본격 하락을 예상한 사람은 한 명도 없었다. 10명 전원은 향후 6개월간 서울 집값이 오를 것으로 봤다. 공급 부족과 전월세 상승 압력이 집값을 떠받칠 것이란 분석이다. 다만 거래량이 늘어날 것으로 본 전문가는 없었다. 강남권 고가주택이 조정을 받더라도 서울 외곽과 경기 중저가 주택이 오르며 지역·가격대별 흐름이 엇갈릴 것이란 관측도 나왔다.

홍지선 국토교통부 장관은 지난달 23일 국회 국토교통위원회 종합감사에서 “연말이 되면 주택담보대출 금리 등이 상향될 것이라는 전망이 있기 때문에 그러면 주택 시장이 안정화되지 않을까 생각한다”고 말했다. 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 지난달 12일 국정감사에서 공급 확대와 금리 상승을 근거로 “(집값이) 급락할 가능성이 좀 많다”고 했다.

2일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 조사한 결과, 7명은 ‘연말 수도권 집값 하락’ 전망이 ‘타당하지 않다’고 답했다. 나머지 3명도 ‘다소 하락할 수 있으나 제한적’이라고 봤다.

그래픽=손민균

◇ 공급 부족에 전월세 불안… 하락 전환 어렵다

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “현재는 주택 공급이 부족하고 전월세 상승 압력이 커지고 있으며, 유동성 환경도 뚜렷하게 긴축적이지 않다”며 “강남 3구처럼 일부 지역에서 국지적인 하락 조정이 발생할 수 있지만 수도권 전체의 집값 하락을 기대하기는 어렵다”고 말했다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “금리와 대출 규제는 상승 속도를 늦출 뿐 수급의 방향을 바꾸지는 못한다”고 했다. 신 교수는 종합부동산세 과세 기준일을 앞둔 절세 매물도 내년 2~4월에 나올 것으로 보고 연말 하락 가능성을 낮게 봤다.

‘제한적 하락’을 점친 전문가들도 추세적 하락에는 선을 그었다. 마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “수도권에 일자리와 교육, 의료 등 핵심 기능이 집중돼 있는 한 주택 수요는 쉽게 줄어들지 않는다”며 “일부 지역의 가격 하락은 가능하겠지만 수도권 전반의 추세적 하락으로 이어질 가능성은 낮다고 본다”고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제교육·정보센터 소장은 지역 간 가격 격차를 좁히는 이른바 ‘키 맞추기’가 진행될 가능성이 더 크다고 봤다.

매매시장의 핵심 변수로는 전월세 가격 변화를 꼽은 전문가가 가장 많았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “전월세 매물이 줄면서 임차인들이 매매 수요로 돌아서고 있어 당분간 서울 등 수도권 집값은 우상향할 가능성이 높다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 전월세난이 심해지면 주거 안정을 위해 집을 사려는 수요가 늘어날 것으로 예상했다.

서울 동대문구 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물이 붙어있는 모습. /뉴스1

◇ 경기 5% 이상 상승 전망 3명… 가격대별 흐름 엇갈려

향후 6개월 서울 집값은 9명이 1% 이상~5% 미만, 1명이 5% 이상 상승을 예상했다. 경기도는 7명이 1% 이상~5% 미만, 3명이 5% 이상 오를 것으로 봤다. 경기는 동남권 위주의 차별화 장세를 예상한 의견과 전반적 상승세로 번질 것이란 전망이 맞섰다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 “서울은 고가 주택의 하락세가 유지되고 중저가 주택의 상승 현상이 유지되며 가격대별 차별화 현상만 심화될 것”이라고 했다.

강남권 조정 기간을 두고는 4명이 ‘일시적 변동’, 3명이 3개월 초과~6개월, 2명이 6개월 초과~1년, 1명이 1년 넘게 이어질 것으로 봤다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “강남권은 교육·교통·업무 접근성과 희소성에 기반한 실수요가 존재하는 만큼 단기적인 가격 조정과 중장기적인 시장 경쟁력은 구분해서 판단해야 한다”고 했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 한강벨트 조정이 미약하고 서울 중하위 지역 강세가 이어진다면 강남 3구에 한정된 ‘이벤트성 조정 장세’로 끝날 수 있다고 봤다.

인천 계양구 공공주택지구에서 바라본 3기 신도시 공사 현장. /뉴스1

◇ 거래 증가 전망 0명… 공급 효과는 2030년 무렵

가격 상승 전망이 거래 회복 기대로 이어지지는 않았다. 올해 말~내년 초 거래량은 6명이 ‘현 수준 유지’, 4명이 ‘감소 및 관망세 심화’를 예상했다. 거래량이 늘 것이라는 응답은 없었다.

공급 효과가 본격화하는 시점은 2029~2030년으로 보는 전문가가 많았다. 고 교수는 “착공부터 입주까지는 통상 3~4년이 걸린다”며 “2027~2028년까지는 서울 입주 물량이 오히려 줄어 공급 공백이 이어지고 실제 입주 물량이 늘어나 시장 안정 효과가 체감되는 시점은 빨라야 2030년 무렵이 될 것”이라고 했다.

3~5년 중장기 투자 매력에 대해서는 6명이 ‘실수요 목적의 1주택 보유만 유효하다’, 4명이 ‘매우 유망하다’고 답했다.

※전문가 10인 ▲고준석 연세대 상남경영원 교수 ▲김덕례 주택산업연구원 주택연구실장 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원 ▲남혁우 우리은행 부동산연구원 ▲마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 한국개발연구원(KDI) 경제교육·정보센터 소장 ▲신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수 ▲우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원 등 전문가 10명 대상. (가나다순)

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -