오피스텔 전세가율 85% '역대 최고'…’깡통전세' 경고등

초소형 89.9%로 90% 육박…매매가 1년 새 0.37% 오르는 데 그쳐
서울 임대수익률 5.0%, 9년 5개월 만에 최고

서울 시내 공인중개사에 붙은 오피스텔 안내문. 2026.7.15 ⓒ 뉴스1 김성진 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 전국 오피스텔 전세가율이 85%를 넘어 통계 작성 이후 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 전용면적 30㎡ 이하 초소형 오피스텔은 90%에 육박했다. 매매가격이 제자리걸음을 하는 사이 전셋값 비중이 높아지면서 보증금을 돌려받지 못할 위험도 커졌다는 지적이 나온다.

1일 KB부동산 월간 오피스텔 통계에 따르면 10월 전국 오피스텔 전세가율은 85.13%로 2011년 1월 통계 작성 이후 가장 높았다. 1년 전(84.70%)보다 0.43%포인트(p) 올랐다. 전세가율은 매매가격 대비 전셋값 비율이다.

지역별로는 경기가 86.66%로 가장 높았다. 수도권(85.36%)과 서울(84.25%), 5개 광역시(83.35%)도 모두 역대 최고치를 새로 썼다. 서울 안에서는 서북권(86.40%)과 서남권(85.60%)이 서울 평균을 웃돌았다. 1년 새 상승폭은 경기가 0.71%p로 가장 컸다. 서울은 0.15%p 올랐다.

면적이 작을수록 전세가율이 높았다. 초소형은 89.87%, 전용 30㎡ 초과 40㎡ 이하 소형은 85.90%로 모두 역대 최고다. 전용 85㎡ 초과 대형은 69.47%였다. 다만 1년 새 상승폭은 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 중대형이 2.35%p(74.06%→76.41%)로 가장 컸다.

전세가율 상승은 매매가격 정체와 맞물려 있다. 오피스텔 매매가격지수는 1년 새 전국 기준 0.37% 오르는 데 그쳤다. 같은 기간 경기는 0.32%, 초소형은 1.54% 떨어졌다.

초소형 전세가율, HUG 반환보증 기준 '턱밑'

전세가율이 높을수록 이른바 '깡통전세' 위험이 커진다. 집값이 조금만 내려도 매매가격이 전세보증금 아래로 떨어질 수 있어서다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증은 전세보증금이 주택가격의 90% 이하여야 가입할 수 있는데, 초소형 오피스텔 평균이 이 기준에 바짝 다가섰다.

월세 수익률도 뛰었다. 서울 오피스텔 임대수익률은 5.00%로 2017년 5월 이후 9년 5개월 만에 가장 높았다. 전국은 5.59%로 2016년 8월 이후 최고다.

지역별로는 인천이 6.57%로 가장 높았다. 면적별로는 초소형이 6.38%로 2015년 4월 이후 11년 6개월 만에 최고치를 기록했다. 임대수익률은 매매가격에서 월세보증금을 뺀 금액 대비 연간 월세 수입 비율이다.

아파트 전세시장도 공급이 빠듯하다. KB부동산의 10월 전국 아파트 전세수급지수는 175.9로 2021년 8월 이후 가장 높았다. 전세수급지수는 0~200 범위로, 100을 넘을수록 공급보다 수요가 많다는 뜻이다. 서울 아파트 전세가격지수는 1년 전보다 10.53% 올라 2021년 12월 이후 가장 큰 상승률을 보였다.

전문가들은 아파트 전세 매물이 줄면서 전세 수요가 오피스텔로 옮겨간 데다, 오피스텔 매매가격이 정체되면서 전세가율이 높아졌다고 설명했다. 세입자는 계약 전 매매 시세와 선순위 채권을 확인하고 반환보증 가입이 가능한지 따져봐야 한다고 조언했다.

yagoojoa@news1.kr