10·15대책 1년, 집값은 89주째↑…'하락장 기다리기'가 실패하는 이유[경제적 본능]

방송: CBS 라디오 FM 98.1(17:00~17:30), 유튜브 CBS 경제연구실 <경제적본능>
진행: 서연미 아나운서
출연: 김인만 부동산경제연구소장

핵심요약

'경제적본능'은 주중 오후 5시 CBS표준FM 98.1Mhz와 6시 유튜브 채널 CBS경제연구실에 업로드되는 경제 전문 프로그램입니다. 부자가 되고 싶은 우리의 경제적 본능을 인정하고 우리 경제를 둘러싼 조건을 탐구하며 실용적 지침을 제안해 드립니다. 이번주는 김인만 부동산경제연구소장과 10·15 부동산 대책 1년의 성적표, 그리고 2027년 부동산 시장의 변수에 관해 얘기를 나눠봤습니다. 풀버전은 유튜브 '경제적본능'에서 보실 수 있습니다.

대출을 조이고 세금을 걷어도 서울 집값은 89주째 오르고 있다. 전세가 없어 집을 사는 '생존 매수'가 늘면서, 집값이 떨어지면 사겠다고 생각한 무주택자들의 기다림도 길어지고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 CBS 유튜브 '경제적본능'에 출연해 이렇게 말했다. "집을 팔고 떨어질 때까지 기다리는 분들, 20년을 관찰했는데 한 번도 성공한 걸 못 봤습니다."

10·15 대책 이후 '트리플 강세' — 과거 공식이 깨졌다

과거엔 매매가가 오르면 전월세가 안정됐다. 전세 수요가 매매로 옮겨가기 때문이다.

그러나 10·15 이후엔 매매, 전세, 월세가 모두 올랐다는 게 김인만 소장의 진단이다.

대책 하나만의 문제는 아니다. 입주 물량 부족은 3년 전 분양 물량으로 이미 예측된 일이었는데, 거기에 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 '사회적 실험'이 겹쳤다는 것이다.

"모든 퍼즐이 공교롭게 맞아떨어졌습니다. 그래도 결과만 보면 10·15는 실패입니다."

강남은 중간정산, 외곽은 생존 매수

강남은 하락 전환했지만 구조적 하락이 아니라는 게 김 소장의 판단이다. 2029년부터 장기보유특별공제 한도가 10억 원으로 줄어드니 지금 파는 게 유리하다는 '중간정산'이며, 종부세 기준일인 2027년 6월 1일 전에 끝날 일시적 조정이란 설명이다.

반면 서울 외곽과 경기·인천에선 30대 이상의 생존 매수가 이어진다. 대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 더 줄면 수요는 이른바 '노도강'(노원·도봉·강북)에서 의정부로, 인천·부천·오산으로 번진다.

서울 공급은 상수…금리는 변수일 뿐

김 소장은 부동산을 상수와 변수로 풀었다. 서울은 10년 뒤에도 공급 부족, 수요 과잉일 가능성이 높다. 사실상의 '상수'다. 반면, 금리와 정책은 예측에서 종종 벗어나는 '변수'다.

자금 감당 능력, 조달 계획은 보수적으로 잡되, 부동산시장에 해박한 전문가가 아니고선 막연히 '하락'을 기다리는 것은 위험하다는 조언이 나오는 이유다.

김 소장은 특히, '가진 집을 팔고 하락을 기다리는 경우'는 "99% 망한다"고 목소리를 높였다. 돈이 있는 실수요자가 하락을 기다리는 경우도 대개는 실패할 수 있다고 경고한다. 언제 떨어질지, 얼마나 떨어질지, 얼마나 오래 떨어질지 예측하는 것은 무척 어렵기 때문이다.

반대로 떨어질까 무서워서 집을 못 사겠다는 생각에도 김 소장은 선을 그었다. 떨어지는 이유가 합당하다면 2~3년은 버틸 수 있는 실거주 자금 계획이 먼저라는 취지다. 다만, 이 판단은 어디까지나 김 소장의 관점이며, 개인의 소득과 자금 사정에 따라 다를 수 있다.

▶김인만 부동산경제연구소장 인터뷰 풀버전은 유튜브 'CBS 경제연구실'에서 확인하실 수 있습니다.

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CBS노컷뉴스 김명지 기자 divine@cbs.co.kr

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