[단독]25층이 49층으로…용적률 꽉 채운 대가, 30년 뒤엔

[용적률 풀베팅, 30년 뒤 서울은①]
법적 상한 용적률 99% 활용 절반 이상
종 상향·역세권 특례 등 용적률 대폭 완화
30년 뒤 정비여력 無…“여건 맞게 해야”

[이데일리 김형환 기자] 서울시는 최근 미아사거리역 일대 재개발사업 정비계획을 결정하며 강북 최초로 제2종일반주거지역(7층 이하 포함)을 제3종일반주거지역과 준주거지역으로 통합·상향 조정하는 파격적인 토지이용계획을 확정했다. 용적률 인센티브를 적용해 최고 45층·1577가구의 고층 아파트를 지을 수 있게 됐다. 강북 재개발 사업지 용도 지역이 준주거지역으로 상향 조정된 것은 이번이 처음이다.

서울 강북구 미아사거리 일대 주택정비형 재개발사업 조감도 예시. (사진=서울시)

서울 재개발·재건축 사업 10곳 중 7곳이 용적률을 법적 상한까지 사실상 꽉 채운 ‘풀베팅’ 상태로 진행하는 것으로 나타났다. 최근 주택 공급이 시급한 상황에서 공사비가 급등하며 사업성을 높이기 위한 조치이지만 무분별하게 종 상향을 남발하면서 미래를 위한 공간자산이 훼손될 수 있다는 우려도 나온다.

(그래픽=이데일리 이미나 기자)

28일 이데일리가 오세훈 서울시장의 정비사업 정책이 본격화한 2023년 1월부터 올해 6월까지 사업시행(변경)인가를 받은 서울 재개발·재건축단지 103곳을 분석한 결과 73곳(70.9%)이 법적 상한 용적률의 95% 이상을 활용했다. 소진율 95~99% 미만은 16곳(15.5%), 99% 이상은 57곳(55.3%)에 달했다.

오 시장이 최근 2심에서 정치자금법 위반 혐의 무죄를 선고받으며 이 같은 주택정책이 더욱 힘을 받을 것으로 보인다. 오 시장은 2021년 취임 이후 높이 규제 완화, 사업성 보정계수 적용, 용도지역 상향, 역세권 특례를 통한 재개발·재건축 공급을 활발히 진행 중이다.

이에 따라 법적 상한 용적률을 ‘풀베팅’하는 경우가 종종 발생하고 있다. 대표적인 곳이 여의도다. 여의도 대교아파트는 기존 제3종일반주거지역(용적률 205%·576가구)에서 준주거지역으로 종 상향돼 용적률 469.99%, 최고 49층, 912가구로 재탄생한다. 여의도 한양아파트는 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종 상향됐다. 용적률이 252%에서 599.72%로 2배 이상 늘어났다.

주택 공급이 시급한 정부도 이를 거들고 있다. 이날 당정은 재건축·재개발 사업 공공 시행자에게 최대 130%, 민간 시행자에게 최대 120%까지 추가로 용적률 상향을 허용하는 도시정비법 개정을 추진하기로 했다.

일각에서는 30년쯤 뒤 정비사업 여력이 사라질 수 있다는 우려가 제기된다. 실제로 1990년대~2000년대 초반 용적률 최대 400%로 적용될 당시 서울 곳곳에 지어진 아파트들은 재건축 여력이 없어 일대일 재건축 또는 리모델링을 검토하고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “미래 세대의 공간을 위해 과도한 종 상향은 자제해야 한다고 본다”며 “다만 주택 공급이 시급한 상황에서 단순히 ‘고밀개발 반대’가 아니라 평지, 구릉지 등 지역 여건에 맞춰서 구분하는 도시계획을 세워야 한다”고 제언했다.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)