‘7억 폭탄’에 같은 단지 호가 5.5억 널뛰기… 강남 덮친 ‘재초환’

반포현대 연내 부과 방침에 전국 60여곳 ‘비상’… 셈법 꼬인 단지들 혼란
부담금 주체 따라 매물 가격 극과 극… "얼마 나올지 몰라" 거래도 실종
"미실현 이익에 과세, 일반분양가보다 비싸"… 조합원들 행정소송 예고

강남, 송파 일대 아파트 모습.[연합뉴스]

마침내 강남 재건축 시장에 '재건축 초과이익환수제(재초환) 시한폭탄'이 터졌다. 서초구가 연내 강남권 1호인 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 초과이익환수금 부과를 강행하기로 하면서 일대 정비사업장에 파장이 일고 있다. 당장 주변 단지들의 셈법도 복잡해졌다.

재건축 조합들은 행정소송까지 예고하며 반발하고 있고, 입주 단지에서는 부담금 납부 주체에 따라 같은 주택형의 매도 호가가 크게 벌어지는 '이중가격' 현상까지 나타나고 있다.

26일 부동산업계에 따르면 지난 8월 입주를 시작한 서울 서초구 반포 래미안트리니원(옛 반포3주구)은 전용면적 84㎡ 매도 호가가 45억~63억원에 형성돼 있다.

35층 매물은 57억원, 32층 매물은 51억5000만원이다. 57억원 매물은 매도자가 재초환 부담금을 내는 조건이지만, 51억5000만원 매물은 매수자가 별도로 부담해야 한다.

이 단지의 재초환 부담금은 2020년 가구당 평균 4억200만원으로 통보됐지만, 이후 집값 상승 등으로 7억원에 달할 것이라는 관측이 나온다. 부담금 규모와 부과 시점이 불확실해 급매물조차 거래가 쉽지 않다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

정비업계는 전국 재초환 부과 대상 단지가 60곳을 넘을 것으로 추정한다. 서울에만 46개 단지, 1만8000가구가 몰려 있다. 2024년 재초환법 개정과 정부의 폐지 추진 등으로 실제 부담금 부과는 이뤄지지 않았지만, 최근 폐지 논의가 사실상 중단되면서 부과 가능성이 커졌다.

서초구는 2021년 준공된 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 연내 부담금을 부과할 방침이다. 개발이익환수법상 5년의 징수권 소멸시효를 고려한 조치다.

다만 국토교통부는 2024년 개정법 시행 이후 5년인 2029년까지 부과할 수 있다는 입장이어서 해석이 엇갈린다. 서초구는 래미안트리니원과 오티에르 반포 등 다른 재건축 단지의 부담금도 산정하고 있다.

재건축 조합들은 부담금 산정 방식에 문제가 있다며 법적 대응을 예고했다. 특히 실제 매각하지 않은 주택의 시세 상승분에 부담금을 부과한다는 점과, 사업 기간 주변 집값 상승률을 제대로 반영하지 못한다는 점을 문제 삼고 있다.

대구 수성구 범어우방1차 재건축조합은 사업 기간 인근 아파트값이 평균 44.59% 올랐지만, 부담금 산정에 적용되는 수성구 전체 상승률은 9.94%에 그쳐 초과이익이 과도하게 계산된다고 주장한다.

조합원과 일반분양자 간 형평성 논란도 불거졌다. 지난해 입주를 시작한 대전 둔산더샵엘리프는 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상된다.

조합 측은 기존 주택 매입비와 공사비 분담금에 재초환 부담금까지 더하면 조합원의 총부담액이 일반분양가를 웃돌 수 있다고 주장한다.

재개발에는 부과하지 않는 부담금을 재건축에만 적용하는 것도 논란이다.

정비업계는 재초환 부과가 현실화하면 조합원 부담 증가와 사업성 악화로 이어져 도심 주택 공급에도 영향을 줄 수 있다고 우려하고 있다.

박상길 기자 sweatsk@dt.co.kr