감정가 8억, 11억에 낙찰… 15억 이하 수도권 아파트 경매 ‘후끈’

강북-노원 등 낙찰가율 100% 넘어
경기 남양주 등서도 시세 근접 낙찰
실거래가 오르자 입찰가도 뛰어
매물 증가 강남권은 하락 이어져

12일 서울 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다.2026.10.12. 뉴스1

이달 6일 경매시장에 나온 경기 광명시 철산동 철산12단지주공 전용 61m². 9명이 응찰해 감정가인 8억2700만 원보다 약 3억 원 높은 11억1888만 원에 새 주인을 찾았다. 감정가 대비 낙찰가 비율(낙찰가율)은 135.3%로 4월 신고가인 11억9000만 원에 근접한 수준이었다.

서울, 경기 등 수도권에서 15억 원 이하 아파트가 감정가를 넘어서는 것은 물론이고 시세에 근접한 가격에 낙찰되는 사례가 늘고 있다. 집값 내림세가 뚜렷한 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구) 등과 달리 중저가 아파트에서는 매수 수요가 여전하다는 분석이 나온다.

25일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 서울 도봉구 창동 창동주공3단지 전용 79m²는 지난달 29일 경매시장에서 9억2365만 원에 낙찰됐다. 감정가는 7억4800만 원으로 약 1억7500만 원 더 높았다. 이 단지 동일 평형은 6월 경매가 아닌 일반 거래로 8억8000만 원에 매매된 바 있다.

경기 지역에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 남양주시 다산동 다산금강펜테리움리버테라스1차 전용 84m²는 이달 13일 9억9140만 원에 낙찰됐다. 감정가 8억1000만 원보다 약 1억8000만 원 높은 것으로 낙찰가율은 122.4%였다. 이 단지는 최근 10억 원대 후반에서 11억 원대에 실거래되고 있다.

지지옥션에 따르면 9월 서울 아파트 낙찰가율이 가장 높은 곳은 강북구(109.6%)였다. 노원구(107.4%), 구로구(106.3%), 도봉구(103.1%) 등에서도 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다. 모두 15억 원 이하 아파트가 밀집한 지역이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “거래가 뜸한 상태에서는 호가를 기준으로 입찰가를 작성하게 된다”며 “호가가 내려오지 않으면서 입찰가도 높아져 자연스럽게 낙찰가율도 높아진 것으로 보인다”고 분석했다.

최근 실거래가가 빠르게 오른 것도 낙찰가율이 높아진 이유로 꼽힌다. 통상적으로 감정가를 산정한 후 경매기일이 결정되기까지 6개월에서 1년가량 걸린다. 이 과정에서 실거래 가격이 크게 오르면서 감정가보다 높게 낙찰가를 써내도 현 시세 대비 차익을 볼 수 있다고 보고 고가에 낙찰받는 사례가 늘고 있는 것이다.

다만 9월 서울 전체 낙찰가율은 94.7%로 6월(101.7%)을 정점으로 3개월 연속 하락했다. 9월 서초구 낙찰가율은 90.1%, 송파구는 95.5%를 나타내는 등 고가 아파트가 많은 지역의 낙찰가율이 하락한 영향으로 보인다. 강남구도 9월에는 경매 낙찰 사례가 없었지만 8월까지 3개월 연속 낙찰가율이 90%대였다. 이곳들은 8월 3일 세제 개편안 발표 이후 가격이 하락한 매물이 늘고 있는 지역이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “대출을 최대한 받을 수 있는 15억 원 이하 아파트로 경매 수요가 몰리고 있다”며 “강남 아파트값 하락 등으로 전반적으로 낙찰가율이 하락하고 있고, 최근 매매 거래 자체가 크게 줄어든 만큼 시세 추이를 잘 지켜봐야 한다”고 했다.

이축복 기자 bless@donga.com