“계약했던 금액으론 이제 어림 없습니다”...공사비 40%씩 오른 서울 재건축

3년간 공사비분쟁 전수조사
원자재 ·인건비 급등하면서
조합·시공사 분쟁끝 합의
신반포21차는 66% 뛰기도
노량진4는 97% 증액 요구
공사비 갈등에 착공 지연 우려
전문가 “검증·감독 강화해야”

서울 재건축·재개발 사업장에서 공사비 분쟁 끝에 조합과 시공사가 합의한 공사비가 기존보다 평균 39% 오른 것으로 나타났다. 증액 규모가 확인된 사업장 10곳 중 3곳은 공사비가 50% 이상 뛰었다. 일부 사업장에서는 기존 계약의 두 배에 가까운 공사비를 요구하는 등 갈등이 이어지면서 서울 주택공급의 핵심인 정비사업의 착공에도 차질이 우려된다.

서울시가 국정감사에 제출한 정비사업 공사비 분쟁·조정 현황을 매일경제가 분석한 결과, 2023년부터 올해까지 서울에서 발생한 공사비 분쟁·조정 사례는 총 69건으로 집계됐다. 이 가운데 변경 전후 공사비가 확인된 55건의 평균 증액률은 39.0%였다. 16건(29.1%)은 공사비가 50% 이상 올랐고, 기존 계약의 두 배 넘게 증액된 사례도 3건에 달했다.

분쟁 발생 연도별 평균 증액률은 2023년 41.4%, 2024년 33.0%, 지난해 51.9%로 3년 연속 30%를 웃돌았다. 올해 발생한 분쟁 15건 가운데 최근 합의한 9건의 평균 증액률은 26.5%였다.

개별 사업장에서는 공사비가 50% 넘게 오른 사례가 잇따르고 있다. 서울 서초구 신반포21차 재건축조합은 지난 2월 시공사인 포스코이앤씨와 3.3㎡당 공사비를 기존 678만원에서 1128만원으로 66.4% 올리는 데 합의했다. 시공사가 당초 요구했던 1609만원보다는 낮아졌지만 기존 계약보다 450만원 늘어난 금액이다.

관악구 봉천4-1-3구역도 3.3㎡당 공사비를 477만원에서 774만원으로 62.3% 올리는 데 합의했다. 동작구 노량진7구역은 41.7%, 성북구 장위6구역은 40.7% 증액됐다.

협상이 진행되고 있는 사업장에서는 인상 요구 폭이 더 크다. 연내 착공을 목표로 하는 동작구 노량진4구역에서는 시공사인 현대건설이 3.3㎡당 공사비를 기존 478만원에서 942만원으로 97.1% 올려달라고 요구하고 있다. 기존 계약의 두 배에 달하는 수준이다.

인근 노량진5구역에서도 대우건설이 기존 549만원보다 62.7% 높은 893만원을 요구했다. 은평구 수색8구역에서는 SK에코플랜트가 508만원에서 829만원으로 63.2% 증액을 요청한 상태다. 시공사들은 물가 상승과 설계 변경에 따른 공사 면적 확대, 마감재 고급화 등을 증액 이유로 내세우고 있다.

공사비 상승에는 자재비와 인건비 인상, 공사기간 연장, 설계 변경 등이 복합적으로 작용하고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2023년 평균 127.90에서 올해 8월 138.74로 8.5% 올랐다.

다만 정비사업별 공사비 증액률과 건설공사비지수를 단순 비교하기는 어렵다. 사업장마다 최초 계약 시점이 다르고, 증액 공사비에는 설계 변경과 공사 면적 확대 등에 따른 비용도 포함되기 때문이다. 그럼에도 분쟁을 거쳐 조정된 공사비가 큰 폭으로 오르면서 조합의 사업비 부담이 커지고 있다.

공사비를 둘러싼 줄다리기가 길어질수록 주택공급 일정에도 부담이 된다. 시공사와 조합이 증액 규모에 합의하지 못하면 착공이 늦어지거나 착공 이후에도 추가 공사비를 놓고 갈등이 재연될 수 있기 때문이다.

서울시는 이 같은 갈등이 주택공급 지연으로 이어지는 것을 막기 위해 지난 21일부터 ‘공사비120센터’를 운영하고 있다. 시공사 선정과 공사 계약부터 공사비 검증, 분쟁 조정, 합의 이후 사후관리까지 지원하는 통합 창구다. 변호사와 도시정비 전문가 등 33명으로 구성된 전문 상담 인력풀을 운영한다.

최근에는 오세훈 서울시장 주재로 연내 착공을 추진하는 11개 정비사업 조합과 5개 시공사, 8개 자치구가 공동협약도 맺었다. 공사비 갈등을 최소화해 예정된 착공 일정을 지키겠다는 취지다.

전문가들은 공사비 증액 근거를 투명하게 공개하고 분쟁 조정의 실효성을 높여야 한다고 지적한다. 정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “정비사업 공사비 갈등이 장기화하는 핵심 원인은 조합과 시공사 간 정보 비대칭과 불투명한 계약 구조에 있다”며 “공사 초기부터 표준상세내역서를 의무화하고 객관적 검증 결과가 실질적 조정으로 이어지도록 제도를 개선해야 한다”고 말했다.

착공 전 공사비 인상에 합의하더라도 공사 도중 추가 증액을 둘러싼 갈등이 발생할 수 있다는 지적 또한 나온다. 백준 제이앤케이 대표는 “일반분양 이후에는 추가 수입을 확보하기 어려워 늘어난 공사비를 조합원이 부담해야 한다”며 “증액 사유와 규모를 객관적으로 검증하고 감독할 장치가 필요하다”고 말했다.