강남3구는 하락했는데 도봉·강북은 2021년 전고점 돌파…89주 연속 상승 이어가

강남권 조정 속 노원 등 비강남권 상승
중저가 지역으로 수요 대거 이동

지난 22일 서울 노원구 상계동 일대 부동산 중개업소 모습. 연합뉴스

초고가 아파트가 밀집한 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등의 매수세가 한 풀 꺾였지만, 서대문·동대문·성북·노원구 등에서는 상승세가 이어지고 있다. 서울 집값 상승의 불씨가 강남권에서 강북 지역으로 옮겨붙었다는 분석이 잇따르고 있다. 높은 매매가격과 대출 부담에 강남권 매수를 관망하는 수요가 중저가 지역으로 이동하는 데다, 집값이 더 오르기 전에 매수하려는 심리까지 맞물린 결과로 풀이된다. 거래량은 줄었지만 실제 거래는 대출 규제가 느슨한 15억 원 이하 중저가 아파트에 집중되는 모양새다.

서울 아파트값이 강남 3구의 하락세에도 89주 연속 상승한 가운데, 외곽 중저가 지역에서도 2021년 집값 상승기 고점을 넘어서는 거래가 속출하고 있다. 최근 서울에서 아파트 평균 매매가격이 낮은 도봉구에서도 5년 전 전고점을 넘어서는 거래가 나오기도 했다. 이로써 서울 25개 자치구 모두 아파트값이 2021년 전고점을 웃돌게 됐다. 서울 외곽 지역의 집값 상승은 전세 매물 부족과 상대적으로 낮은 매수 부담이 맞물린 결과로 풀이된다.

24일 서울시와 한국부동산원 아파트 실거래가격지수에 따르면. 지난 8월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 전월보다 0.72% 상승했다. 전년 동월과 비교하면 15.50% 올라 2021년 11월(17.92%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

지역별로는 강남권과 비강남권의 흐름이 엇갈렸다. 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권은 전월 대비 0.29% 하락한 반면 노원·도봉·강북·성북구 등이 포함된 동북권은 1.54% 상승했다. 종로·중·용산구가 포함된 도심권도 1.06% 올랐고, 서북권과 서남권은 각각 0.40%, 0.29% 상승했다.

올해 1월과 비교해도 동북권의 상승세가 두드러졌다. 서울 전체 아파트값이 8.3% 오른 가운데 동북권은 11.5%, 서남권은 8.4% 상승해 서울 평균을 웃돌았다. 상대적으로 집값이 낮은 지역에서 상승 폭이 더 컸던 셈이다.

면적별로는 전용면적 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형 아파트가 전월 대비 1.32% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 소형 아파트도 0.87% 상승했다. 특히 소형 아파트는 전년 동월 대비 19.88% 올라 면적별로 가장 높은 연간 상승률을 나타냈다.

집값 상승세와 달리 거래시장은 위축됐다. 9월 서울 아파트 매매 거래량은 지난 16일 신고 기준 2923건으로 전월(3578건)보다 18.3% 감소했다. 지난 5월 8987건에 달했던 거래량과 비교하면 4개월 만에 약 67.5% 줄었다. 다만 9월 계약분의 신고 기한은 10월 말까지여서 최종 거래량은 늘어날 수 있다.

거래는 중저가 아파트에 집중됐다. 9월 서울 아파트 매매 거래 중 15억 원 이하 주택의 비중은 78.1%로 집계됐다. 지난 5월 72.3%에서 8월 79.5%까지 높아졌다가 9월 소폭 낮아졌지만, 여전히 전체 거래 10건 중 약 8건을 차지했다.

지난 18일 서울 남산에서 바라본 모습. 연합뉴스

자치구별로는 노원구가 332건으로 가장 많은 거래량을 기록했다. 노원구의 15억 원 이하 거래 비중은 99.7%였으며, 도봉·강북·금천구는 전체 거래가 15억원 이하 주택에서 이뤄졌다. 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서 거래가 활발하게 나타나는 모습이다.

강남권에서는 일부 고가 아파트의 매도 호가가 낮아지고 있다. 강남구 압구정동 ‘압구정신현대’ 전용면적 183㎡는 현재 85억 원에 매물이 나와 있다. 같은 면적이 지난 8월 97억3000만 원에 거래됐는데. 매도 호가가 12억원 넘게 낮아진 것이다. 서초구 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡도 지난달 50억5000만 원에 거래됐지만, 현재 최저 매도 호가는 41억9000만원까지 내려왔다.

반면 서울 외곽 지역 일부 단지에서는 신고가 거래가 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 하계동 ‘학여울청구’ 전용면적 84.77㎡는 지난 6일 10억4000만 원에 거래돼 최고가를 경신했다. 성북구 종암동 ‘아이파크종암동1차’ 전용면적 84.98㎡도 지난 8일 12억5000만원에 거래됐다. 1층 매물임에도 최근 2년간 같은 면적의 거래가격 중 가장 높은 수준이다.

전세원 기자