재건축·재개발로 2~3년 내 사라지는 집, ‘4만8249가구’… 용산구 8336가구로 ‘최다’

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 분석
상위 3개 구가 전체 멸실의 43.9%
1000가구 멸실도 12개 구역

서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지와 빌라촌. (뉴스1 DB). 2024.8.8 ⓒ 뉴스1

재건축·재개발 등 정비사업으로 2~3년 내 사라지는 집이 4만8000가구가 넘는 것으로 분석됐다. 용산구에서만 8300가구의 멸실이 발생할 전망이다. 집의 멸실 속도와 새 집 건축 속도가 다르기에 이주 관리를 촘촘히 해야 한다는 지적이 나온다.

23일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에 따르면 지난 6월 말 기준 서울시 정비사업장 중 사업시행인가를 받은 구역은 66곳이다. 이 중 아직 착공 전이지만 앞으로 2~3년 안에 관리처분계획인가와 이주 단계로 넘어갈 곳은 총 4만8249가구다.

자치구별로 살펴보면 용산구의 멸실 예정 물량이 7개 구역 8336가구로 가장 많다. 이어 관악구(6652가구), 영등포구(6215가구), 송파구(5325가구), 서대문구(5232가구) 순이었다. 상위 3개 구가 전체의 43.9%, 상위 5개 구가 65.8%를 차지한다.

사업별로는 주택정비형 재개발로 인한 멸실이 2만8670가구로 전체의 59% 규모다. 이런 지역은 단독·다세대·소형 연립이 모여 있어 비교적 저렴한 월세와 반전세 물량이 많은 곳이다.

규모가 큰 구역 중 멸실이 1000가구 이상인 12개 구역은 2만9849가구로 전체의 62%를 차지한다. 관악 신림1구역(4410가구)은 관리처분을 앞둔 단일 구역으로 가장 크다. 신림·서울대입구 일대 청년 및 1인 가구 월세 시장에 향후 이주가 영향을 줄 수 있다.

서대문 북아현3구역(3530가구)과 가재울7구역(1352가구)도 서북권 전세 수요를 흡수해 온 곳이다. 용산 한남4구역(3423가구)과 한남5구역(2635가구)을 합치면 6000가구가 넘고, 향후 용산구 이주 예정 물량의 상당 부분을 차지한다. 이 외에도 송파 마천3구역(3036가구)과 거여새마을(1775가구), 영등포 신길제2구역(2790가구), 강남 개포주공6·7단지(1960가구), 노원 상계2(1819가구), 강북 미아9-2(1793가구) 등도 정비사업으로 인한 대거 이주 대기 발생 지역이 될 전망이다.

한편 향후 새로 지어지는 아파트 물량이 6만3072가구로 멸실보다 많다. 그러나 이 중 임대주택은 9508가구(15%)로 기존 거주자의 재정착을 돕기에는 부족하다.

함 랩장은 “같은 생활권에서 대형 구역의 이주가 겹치지 않도록 서울시와 자치구가 이주 시기를 조율하는 협의 체계가 필요해 보인다”며 “전세 임대, 매입 임대를 이주 시기에 맞춰 추가 공급하고 중·장기적으로 이주 일정과 전·월세 매물량, 거래량 및 가격을 상시 모니터해 대응해야 한다”고 말했다.

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