월세로 기우는 서울 임대차시장…강북·노원도 임대료 급등

2분기 월세 비중 58%…연립·다세대 66%·오피스텔 81%
전용 60~85㎡ 평균 환산 월 임대료 317만원…전년比 13.5%↑

23일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발간한 '2026 서울 주택 전월세시장 리포트'에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전체 신규 임대차 거래의 58%를 차지했다. /알스퀘어

[더팩트 | 공미나 기자] 서울 아파트 신규 임대차 거래 10건 중 약 6건이 월세인 것으로 나타났다. 연립·다세대와 오피스텔에서도 월세 중심의 거래가 이어지는 가운데 임대료까지 오르면서 주거비 부담이 커지고 있다.

23일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발간한 '2026 서울 주택 전월세시장 리포트'에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전체 신규 임대차 거래의 58%를 차지했다. 같은 기간 전세 거래는 약 1만2700건으로 집계됐다.

서울 아파트는 지난해 4분기 이후 전세와 월세 거래가 모두 줄었지만, 전세 거래 감소폭이 더 커 월세 비중이 확대됐다.

올해 2분기 연립·다세대와 오피스텔의 신규 임대차 거래 중 월세 비중도 각각 66%, 81%를 기록했다. 특히 연립·다세대의 월세 비중은 2021년 3분기 37%에서 29%포인트 높아졌다.

임대료도 상승했다. 올해 2분기 전용면적 60~85㎡ 아파트의 평균 환산 월 임대료는 317만원으로 전년 동기 대비 13.5% 올랐다. 환산 월 임대료는 실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 것으로, 한국부동산원의 전월세전환율을 적용했다.

같은 면적 구간에서 서초구와 강남구의 평균 환산 월 임대료는 각각 479만원, 451만원으로 높은 수준을 보였다. 상승률은 강북구 26.7%, 강동구 26.4%, 노원구 24.6%로 서울 평균을 웃돌았다. 강북구와 노원구의 환산 월 임대료는 각각 218만원, 197만원으로 서울 평균보다 낮았지만 상승폭은 컸다.

소형 비아파트의 면적당 임대료 부담도 커졌다. 올해 2분기 연립·다세대의 전용면적 평당 평균 환산 월 임대료는 5평 미만이 약 15만원, 5~10평이 약 11만원이었다. 2020년 2분기와 비교하면 각각 약 25%, 33% 상승했다. 5평 미만의 평당 임대료는 10평 이상 구간의 약 2~2.6배에 달했다.

오피스텔 역시 5평 미만의 평당 환산 월 임대료가 16만원으로, 10평 이상 구간의 10만~11만원을 웃돌았다. 소형 주택은 임대료 총액이 낮더라도 면적당 비용 부담은 클 수 있다는 의미다.

1·2인 가구가 늘어나는 가운데 신규 주택 공급은 과거보다 줄었다. 서울의 1·2인 가구는 2015년 205만가구에서 2025년 281만가구로 증가했다. 반면 아파트의 2021~2025년 연평균 준공 물량은 약 3만9000호로 2000년대 약 5만7000호보다 감소했다. 비아파트 인허가 물량도 2023년 이후 분기당 1000~2000호 수준으로 줄었다.

청년안심주택은 자산운용사와 리츠의 공급 참여가 확대되는 가운데 올해 1~3분기 모집공고 기준 7259가구가 공급됐다.

최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다"며 "높은 금융비용이 지속되면 임대인의 이자 부담이 보증금이나 월 임대료에 반영되고, 임차인의 전세자금 조달 부담도 월세 수요를 높이는 요인으로 작용해 전세의 월세화가 이어질 수 있다"고 전망했다.

mnmn@tf.co.kr

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