[우병탁의 절세통통(㪌通)]임대주택 자동 말소, 양도세 혜택 꼼꼼히 따져야

말소 뒤에도 양도세 특례 적용
집 파는 순서 따라 절세 효과 달라

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원

등록 주택임대사업 중 장기일반민간임대주택(옛 준공공임대주택)은 10년 이상 임대하면 장기보유특별공제 70%, 8년 이상 임대하면 50%를 적용받는 특례가 있다. 2015∼2018년 취득해 등록한 준공공임대주택은 요건을 갖추면 양도소득세를 100% 감면받는 특례도 있다. 다만 2020년 7·10 대책으로 아파트는 장기일반민간임대주택으로 신규 등록할 수 없게 됐다.

이러한 혜택으로 다수의 다주택자가 주택임대사업 등록을 했다. 특히 2018년 한 해에는 14만8000명이 38만2000채를 신규 등록했고, 이 중 상당수가 장기일반민간임대주택이었다. 이후 7·10 대책으로 의무임대기간이 끝나면 자동 말소되도록 하면서 등록 아파트가 순차적으로 말소되고 있다. 2018년 이후 등록이 늘었던 만큼 8년의 의무임대기간을 채워 자동 말소되는 임대주택도 크게 늘어나는 시점이다.

자동 말소를 앞둔 사업자는 말소 이후 달라지는 세금을 꼼꼼하게 점검할 필요가 있다. 우선 자동 말소된 임대주택은 말소일부터 처분 기한의 제한 없이 언제 양도하더라도 양도세 중과 대상에서 제외된다. 다만 2019년 2월 12일 이후 임대료 증액 제한 등 다른 요건은 충족해야 한다. 등록 시기와 가액 등의 조건에 따라 임대기간에 발생한 양도차익에 대해서는 50%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

본인이 2년 이상 거주한 집을 팔 때는 임대주택을 주택 수에서 제외해 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 임대주택이 자동 말소됐다면 말소 후 5년 안에 거주 주택을 팔아야 한다.

이때 주의할 점은 거주 주택을 먼저 팔아 비과세를 받은 경우다. 이후 남은 임대주택을 1주택 상태에서 팔더라도 거주 주택을 판 날 이후 발생한 차익에 대해서만 비과세를 받을 수 있다. 임대주택을 보유한 상태에서 거주 주택을 팔면 요건을 충족하는 한 비과세가 적용되며, 납세자가 적용 여부를 선택할 수 없다. 따라서 거주 주택보다 임대주택의 양도차익이 크다면 불리한 결과가 될 수 있다. 이런 경우에는 말소 이후 임대주택을 특례를 적용받아 먼저 팔고, 이후 거주 주택에 대해 비과세를 받는 것이 더 유리할 수 있다. 해당 임대주택이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 2년 이상 거주하지 않았더라도 비과세 대상이 될 수 있으므로 이 역시 따져볼 필요가 있다.

재등록할 수 없는 아파트는 자동 말소 이후 종부세 합산 배제를 받을 수 없다. 다주택자라면 종부세 부담이 커지게 되고, 특히 기존 거주 주택이 고가라면 종부세가 얼마나 늘어나는지 살펴야 한다. 임대소득세 감면과 재산세 감면도 말소 이후에는 적용되지 않아 건강보험료 등도 늘어날 수 있다.

제도 변경의 영향을 받는 납세자는 세법 개정은 물론이고 개정 이후 달라지는 사항에도 주의를 기울여야 한다. 변경 사항 하나하나가 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 세금 차이를 불러오기 때문이다. 올해 8·3 세제 개편안에는 등록 임대주택에 처분 기한을 두는 내용도 담겨 있어 국회 통과 여부도 면밀히 살펴야 한다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원