서울 아파트 신규전세 34% 급감… 전세난 가속화

전세 매물 줄고 가격 상승한 영향
성북-동대문구선 절반 이상 줄어
갱신계약이 절반… 보증금 6.2%↑
“규제가 세입자 주거비 부담 키워”

14일 오후 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지. 뉴시스

서울 아파트 전세 시장에서 올해 들어 신규 계약이 4만 건대에 그치며 2022년 이후 가장 적었던 것으로 나타났다. 전세 매물이 줄고 가격이 오르면서 새 전셋집을 구해 이사하기가 어려워졌기 때문으로 풀이된다. 기존 전셋집의 계약을 연장하는 갱신 계약 비중은 전체 거래의 절반을 넘겼다.

● 신규 전세 2022년 이후 최저

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 이날까지 신고된 서울 아파트 신규 전세 계약은 4만558건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 34.6% 줄어들었다. 주택 전월세신고제가 시행(2021년 6월)된 2022년 이후 동기 기준 가장 적다. 전년 대비 감소율도 2024년 4.7%, 지난해 16.0%, 올해 34.6%로 해마다 커졌다.

전체 전세 거래량도 동기 기준 지난해 12만2874건에서 올해 8만8410건으로 28% 감소했다. 전세 거래 자체도 위축됐지만, 신규 계약은 그보다 더 크게 줄어들었다는 의미다.

지역별로는 성북구(－53.6%)와 동대문구(－51.7%)의 신규 계약이 1년 새 반 토막 나는 등 가장 큰 폭으로 감소했다. 이들 지역은 최근 전세 매물이 가장 급감한 지역으로 꼽힌다. 광진·서초·강동구 등도 40% 넘게 줄었다. 강남 3구(강남, 서초, 송파구)도 지난해 1만3512건에서 올해 8813건으로 34.8% 줄었다. 서초구(－44.6%)의 감소 폭이 가장 컸고 송파구(－34.5%), 강남구(－26.0%)가 뒤를 이었다.

이런 신규 계약은 기존보다 높은 가격에 거래되며 세입자 부담을 키우고 있다. 2352채 규모 성북구 길음동 래미안길음센터피스 전용면적 84m²는 지난달까지 8억 원대 후반에서 9억 원대에 거래됐지만, 현재 나와 있는 매물은 10억 원대 수준이다. 780채 규모 노원구 중계동 청구3차는 이달 1층 전용 84m² 매물이 8억5000만 원에 전세 계약이 맺어졌는데, 현재 이 단지에 올라와 있는 84m² 매물은 9억 원짜리 하나뿐이다.

● 전세 계약 절반 이상이 갱신 계약

신규 계약이 급감하면서 갱신 계약의 비중은 커졌다. 올해 들어 이날까지의 서울 아파트 전세 계약 중 갱신 계약은 4만5300건으로 51.2%를 차지했다. 전월세신고제 시행 이후인 2022년 이래 갱신 계약 비중이 50%를 넘긴 것은 올해가 처음이다. 갱신 계약은 기존 전세 계약을 갱신한 거래, 즉 기존 계약을 연장해 재계약한 것을 의미한다. 보증금 인상률이 5%로 제한되는 계약갱신요구권 사용 거래는 2만4130건이었다.

이처럼 갱신 계약 비중이 높아진 것은 그만큼 세입자들이 다른 집으로 이사하지 않고 기존 집에 계속 머무르고 있다는 의미다. 전세 매물 감소와 보증금 상승으로 세입자들의 이사 부담이 커졌고, 집주인 역시 향후 본인 실거주나 매도를 위해 새 세입자를 받기보다는 기존 계약을 연장하는 편을 택하는 것으로 보인다.

신규 계약의 가격 오름세가 커지고 있지만, 갱신 계약도 기존 계약보다는 보증금 부담이 커지고 있는 것으로 보인다. 올해 전세 갱신 계약 4만5300건의 평균 보증금은 6억824만 원이었는데, 직전 계약의 평균 보증금 5억7259만 원보다 약 6.2%(3565만 원) 높아졌다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “실거주 의무와 토지거래허가제, 다주택자 규제 등이 전세 공급을 제약하면서 세입자의 주거비 부담을 키우고 있다”며 “전월세 시장 안정을 위해 규제 위주의 정책 기조를 재검토할 필요가 있다”고 말했다.

김은지 기자 eunji@donga.com