“두 채 받는 줄 알았는데”···재개발 ‘1+1 분양’ 흔들

공사비 부담에 공급 조건 변경···두 채 신청한 조합원 반발
추가 주택 가격 높이면 다른 조합원 분담금 줄어 이해 충돌
사업비 확보 나선 조합···분쟁 장기화 땐 금융비용 증가 우려

[시사저널e=길해성 기자] 재개발 조합원이 새 아파트 두 채를 받는 '1+1 분양'이 흔들리고 있다. 추가 주택 공급을 취소하거나 분양가격을 높이는 사업장이 나오면서다.

공사비 상승에 따른 사업비 부담과 조합원 간 형평성 문제가 공급 조건을 바꾸는 배경으로 작용하고 있다. 기존 조건을 믿고 두 채를 신청했던 조합원들은 공급 취소와 비용 증가에 반발하고 있다.

◇ 북아현2구역, 재신청 조건 철회···두 채 공급 취소 유지

21일 업계에 따르면 서대문구는 최근 북아현2구역 재개발조합에 관리처분계획인가 조건사항을 직권취소한다는 공문을 보냈다. 올해 4월 인가 당시 붙였던 '두 채 공급을 포함한 분양신청을 다시 받으라'는 조건을 거둔 것이다. 구청은 관련 법령과 판례 등을 검토해 해당 조건을 취소했다. 관리처분계획인가 자체의 효력은 유지된다.

북아현2구역은 당초 분양신청 과정에 두 채 공급을 포함했다. 이후 조합은 사업성 악화 등을 이유로 2024년 1월 총회에서 추가 주택 공급 취소를 의결했다. 같은 해 10월에는 이를 반영한 관리처분계획안을 승인했다. 두 채를 신청했던 일부 조합원이 반발하면서 법적 분쟁으로 이어졌다.

노량진4구역 전용 59㎡ 분양가격 비교. / 그래픽=시사저저널e노량진4구역 전용 59

서대문구는 올해 4월 관리처분계획을 인가하면서 두 채 공급을 다시 신청받도록 조건을 달았다. 착공 전까지 두 채 공급을 포함한 분양신청을 받고 이를 반영한 관리처분계획 변경인가를 신청하라는 내용이었다. 조합이 취소했던 추가 주택 공급을 다시 추진하도록 요구한 셈이다.

조합은 구청의 요구에 반발했다. 지난 9월 임시총회에서는 인가 조건 취소 요청과 관련 소송을 추인하는 안건을 의결했다. 이후 구청이 10월 19일 해당 조건을 직권취소하면서 조합은 두 채 공급을 위한 분양신청을 다시 받을 의무가 없어졌다.

이번 결정으로 추가 주택 공급을 취소한 기존 관리처분계획이 유지된다. 두 채를 신청했던 조합원 입장에서는 구청의 인가 조건을 통해 추가 공급을 다시 신청할 기회가 사라진 것이다. 두 채 공급을 다시 추진하려면 별도의 계획 변경이 필요한 상황이다.

1+1 분양은 일정 요건을 충족한 조합원에게 주택 두 채를 공급할 수 있도록 한 제도다. 도시 및 주거환경정비법은 종전자산 가격이나 기존 주택의 주거전용면적 범위에서 두 채를 공급할 수 있도록 규정한다. 이 가운데 한 채는 전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 다만 두 채 공급이 의무는 아니어서 실제 공급 여부는 사업장별 관리처분계획 등에 따라 달라진다.

◇ 노량진4구역, 추가 한 채 11억4000만원···조합원 분양가 두 배 넘어

노량진4구역에서는 추가 주택 가격을 놓고 갈등이 벌어지고 있다. 기존 조합원 분양가 대신 예상 일반분양가를 기준으로 가격을 정하는 방안이 추진되면서다. 두 채 공급을 취소한 북아현2구역과 달리 추가 한 채에 얼마를 부담할지가 쟁점이다.

노량진4구역 조합은 지난달 18일 대의원회에서 1+1 대상 조합원에게 공급할 추가 주택 가격을 11억4000만원으로 정하는 안건을 의결했다. 조합이 추산한 전용 59㎡ 일반분양가 19억원의 60%다. 기준이 된 19억원은 조합의 예상치로 실제 일반분양가격이 확정된 것은 아니다. 추가 주택의 최종 가격도 관리처분계획 변경안을 의결하는 조합원 총회에서 결정된다.

노량진4구역은 2022년 최초 관리처분계획 인가 당시 추가 주택에도 조합원 분양가를 적용하기로 했다. 최근 잠정 산출된 전용 59㎡ 조합원 분양가는 5억원대 초반이다. 추가 주택에 적용하려는 11억4000만원은 이 금액의 두 배가 넘는다. 같은 면적의 주택이라도 어떤 가격 기준을 적용하느냐에 따라 부담이 크게 달라지는 셈이다.

조합은 사업 여건이 달라진 만큼 가격 재산정이 필요하다는 입장이다. 최초 관리처분계획은 이주와 철거를 먼저 진행하기 위한 성격이었다는 설명이다. 설계변경에 따른 분양가 재산정과 관리처분계획 변경 절차도 미리 안내했다고 주장하고 있다. 공사비와 금융비용 상승으로 사업비 부담이 커졌다는 점도 근거로 제시한다.

북아현2구역과 노량진4구역의 재개발 '1+1 분양' 갈등 비교. / 그래픽=시사저널e

반대 조합원들은 이미 인가받은 공급 조건을 바꾸는 데 반발하고 있다. 기존 조건을 토대로 재개발에 동의하고 두 채 공급을 선택했는데 뒤늦게 가격 기준을 바꾸면 부담이 과도하게 늘어난다는 주장이다. 단순히 공사비 상승분을 반영하는 문제를 넘어 추가 주택의 가격 산정 방식 자체를 바꾸는 데 이의를 제기하는 것이다.

추가 주택 가격은 다른 조합원의 부담과도 연결된다. 가격을 높이면 조합 수입이 늘어 다른 조합원의 분담금을 낮출 여지가 생긴다. 반대로 두 채를 신청한 조합원은 당초 예상보다 많은 비용을 부담해야 한다. 같은 조합 안에서도 추가 주택을 받는지에 따라 이해관계가 엇갈리는 구조다.

조합은 가격 분쟁에 대비해 350억원 규모의 유보금도 편성했다. 소송에서 기존 가격을 적용해야 한다는 결론이 나오면 정산에 활용한다는 계획이다. 서울시도 추가 주택 가격 변경 과정에서 조합원의 정당한 신뢰가 침해되지 않도록 신중하게 처리해 달라는 행정지도를 했다.

공사비 부담이 큰 다른 재개발 현장에서도 1+1 분양 조건을 재검토할 가능성이 있다. 일반분양 물량을 늘리거나 추가 주택 가격을 높이면 조합 수입이 늘어나기 때문이다. 이 과정에서 기존 조건을 믿고 두 채를 신청한 조합원들과의 갈등도 우려된다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "사업비 확보를 위해 분양 조건을 바꾸더라도 조합원 간 갈등으로 사업이 지연되면 금융비용이 늘어날 수 있다"며 "조건 변경으로 늘어나는 수입과 분쟁에 따른 비용을 함께 따져보고 조합원들이 납득할 수 있는 조정안을 마련해야 한다"고 말했다.