"세금·용적률·공법에 공급 규모와 속도 달렸다"

전문가 10인 주택공급 해법 진단
용적률 상향으로 사업 시장성 제고
사업자 종부세 줄여 임대공급 확대
모듈러 공법, 비싸도 속도 절반 단축

수도권 주택 착공이 지연된 사태에 대해 부동산 학계와 업계 전문가들은 민간 재건축·재개발의 공사비 상승을 가장 큰 원인으로 지목했다. 매매·전세 수요를 급히 진정시키기 위해 재건축 아파트의 공공임대와 빌라 임대사업자에 대한 행정 지원이 필요하다는 의견이 나왔다./그래픽=신재민 편집위원

지난해 수도권 아파트 약 16만6800가구가 공사를 시작했다. 올해는 10월 둘째 주 기준 9만9000가구가 착공했다. 올해가 이제 2개월밖에 남지 않았지만 착공 건수는 지난해의 59% 규모에 불과하다. '높은 분양가'가 원인으로 지목된다. 재건축·재개발(정비사업)에서 일반분양은 자금을 모아 착공으로 나아가는 단계다. 공사비 상승으로 조합원 분담금과 일반 분양가 둘 다 높아지며 공급자는 손을 대기 어렵고 수요자는 청약을 망설인다.

변창흠 세종대 교수(전 국토교통부 장관)는 재건축 등 아파트의 공공임대 수를 유지하기 위해 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 추가 완화가 필요하다고 제안했다. 그는 "조합이 정부에 매각하는 공공임대 가격과 용적률을 높여야 한다"고 주장했다. 조합은 용적률 증가로 늘어난 아파트의 일부를 공공임대로 지어 지방정부에 기부채납해야 하는데 해당 가격이 시세보다 낮아 부담으로 작용한다. 정부는 공공임대 인수 가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 높이는 방안을 내놨지만 법령 개정이 이뤄지지 않은 상태다.

재건축으로 이주해야 하는 이들과 무주택자가 겪는 전세난 완화를 위해 비아파트 임대 지원은 여러 번 강조됐다. 빌라와 같은 비아파트형 주택은 빠른 착공과 입주가 가능하지만 수년 전 대규모 전세사기 사건이 비아파트형 주택에 대한 기피 심리를 키웠다. 이에 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관은 사업자(임대인)의 비아파트형 주택건물을 인수하고 해당 건물이 완공되면 공공임대로 공급하는 신축매입 약정사업을 확대하고 있다.

오균 서울연구원장은 "정비사업 이주 단계에서 공급 공백을 막기 위해 권역별로 이주를 분산해야 한다. 그리고 공공기관의 민간임대 인수와 비아파트 공급을 늘려야 한다"고 조언했다. 정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수도 "착공 지연의 원인은 공사비 급등과 자금 경색에 있으므로 무리하게 앞당기기보다 신축매입 약정사업을 늘리고 도심 빌라의 세제 지원을 강화하는 방안이 현실적"이라고 말했다.

김종언 대한주택건설협회 정책관리본부장은 "조정대상지역 비아파트 임대사업자의 종합부동산세를 줄여주고 LH가 공사비에 연동해 신축 주택을 더 매입할 수 있도록 규제를 완화해야 한다"고 주장했다. 김예림 변호사도 "도심의 유일한 공급인 재건축·재개발이 대부분 초기 단계여서 빌라 임대사업자가 중산층 이하 매매·전세를 수용해야 한다. 이들에 대한 세제 혜택이 축소·폐지된 상태라 세금 완화가 필요하다"고 말했다.

이대열 한국주택협회 정책본부장은 "생활숙박시설·지식산업센터를 주거 용도로 변경할 수 있도록 하면 전월세난을 해결할 수 있다"고 했다. 생활숙박시설·지식산업센터는 도심 소형주택을 대체하기 위한 주거 용도변경이 추진되고 있지만, 주차·소방 시설 부족으로 지방정부에 잦은 민원이 제기돼 난항을 겪고 있다.

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재고주택 거래 문턱 높아
━신규 분양에 수년 이상이 예상되는 만큼 조속한 주택 공급을 위해 기존 재고주택의 거래를 지원하자는 의견도 개진됐다. 송승현 도시와경제 대표는 "용적률이 공공재이자 국가 전유물로 인식되며 신규 공급은 한계에 봉착했다. 서울 내 190만채의 재고주택이 활발히 거래될 수 있도록 토지거래허가구역 규제와 거주 의무를 수정해야 한다"고 지적했다.

대출 규제 완화 필요성에 대해서는 의견이 엇갈린다. 이창무 한양대 교수(서울총괄건축가)는 "행정 지원보다 사업주체인 주민들의 합의가 더 중요한 상황이다. 이주비 대출 규제와 조합원 지위 양도 등에 대해 금융위원회와 국토부가 합의해야 한다"고 진단했다. 돈이 더 잘 돌 수 있도록 해야 주택 공급이 원활해진다는 것이다.

반면 박원갑 KB국민은행 WM추진부 수석전문위원은 "금리 인상으로 차주 부담이 커져 대출 완화에는 신중해야 한다"고 말했다. 그는 "주택 모듈화(조립식) 공법을 확대하면 공사비는 1.3배 늘지만 공사 시간을 절반 단축할 수 있다"고 덧붙였다.

임재만 국토연구원장은 서울시의 20년 장기전세 계약자가 분양전환을 요구한 사태에서 제도 보완이 필요하다고 짚었다. 그는 "국공유 부지의 주택 매각을 제한하는 법이 필요하다. 국가 보유 부지를 매각하지 않고 건물만 지어 토지임대부 분양주택을 공급하는 것은 대안이 될 수 있다"고 했다.

김노향 기자 merry@sidae.com 이남의 기자 namy85@sidae.com 이동윤 기자 eden@sidae.com