李 '공급 전격전' 주문…전문가 "보상 현실화·민간 참여 확대해야"

지구 지정·보상 병행 추진…후속 절차 지연 막아야 효과
공공택지 의존해선 한계…정비사업 활성화 목소리

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. ⓒ 뉴스1 이종수 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 오현주 김종훈 기자 = 정부의 주택 공급 속도전이 시험대에 올랐다. 공공택지 조성 절차를 단축해 공급 시기를 앞당기겠다는 구상이지만 보상과 이주 지연 등 현장 병목을 해소하고 공공 중심의 공급 구조도 바꿔야 한다는 지적이 나온다.

전문가들은 보상부터 이주·철거까지 사업 전반의 속도를 높여야 한다고 주장한다. 동시에 민간 정비사업을 활성화하고 서울시와의 정책 공조도 강화해야 한다고 강조한다.

21일 부동산 업계에 따르면 이재명 대통령은 20일 제45회 국무회의 모두발언에서 "기존의 관행과 절차에 얽매이지 말고 택지 조성부터 각종 인허가와 착공에 소요되는 기간을 최대한 단축해 공급 전격전을 펼쳐주기 바란다"고 주문했다.

국토교통부는 지구 지정과 토지 보상을 병행하고 관련 인력을 확충해 공공택지 조성 기간을 줄일 방침이다. 정부가 제시한 최단기 착공 모델은 기존 68개월이 걸리던 공공택지 사업 기간을 37개월로 단축하는 것이 핵심이다. 그동안 순차적으로 진행하던 절차를 동시에 처리해 사업 지연 요인을 줄이겠다는 구상이다.

다만 행정 절차를 앞당기는 것만으로 실제 착공과 주택 공급까지 속도를 내기는 쉽지 않다는 지적이 나온다. 토지 보상뿐 아니라 이주와 철거, 기반시설 조성 등 후속 단계에서도 지연이 발생할 수 있기 때문이다. 앞선 절차에서 줄인 시간만큼 다음 단계가 지연된다면 정부가 목표로 한 사업 기간 단축 효과도 제한될 수밖에 없다.

보상 빨라져도 이주 늦으면 무용지물…사업 전반 병목 풀어야

토지 보상은 공공택지 조성 과정에서 속도를 좌우하는 주요 변수로 꼽힌다. 토지 소유자와 보상액에 합의하지 못하면 후속 절차가 지연될 수 있어서다. 행정 절차를 줄이는 것만으로는 한계가 있다는 것이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "인허가와 같은 행정 절차야 마음만 먹으면 속도를 낼 수 있다고 해도 보상은 그렇지 않다"며 "단순히 절차를 단축하는 수준으로는 속도를 내기 어렵고 보상금의 현실화 등이 필요하다"고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 "주택 공급 단계에서는 보상이 중요하다"며 "합리적인 보상 가격 책정에 속도를 내는 등 방안이 필요하다"고 강조했다.

3기 신도시 5곳의 예상 보상금은 12조 1450억 원이었지만 실제 집행액은 13조 1726억 원으로 1조 원 넘게 늘었다. 당초 예상보다 보상에 더 많은 비용이 투입된 만큼 사업 초기부터 보상 규모를 면밀하게 산정하고 협의 과정의 지연 요인을 줄여야 한다는 지적이다.

보상 이후의 이주와 명도 절차도 변수다. 보상 협의가 끝나지 않은 토지는 수용재결 등 별도 절차를 거쳐야 한다. 이후에도 실제 이주와 건물 철거가 마무리돼야 착공할 수 있다. 보상 단계에서 단축한 시간을 이주·철거 과정에서 다시 소모한다면 전체 사업 기간을 줄이겠다는 정부의 구상도 실현되기 어렵다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "보상보다 이주 문제가 지연 요소"라며 "임시 거주시설 조성을 좀 빨리 해야 하는 것도 중요하다"고 강조했다.

서울 신규 택지 한계…민간 정비사업·서울시 협의도 과제

공공택지 조성과 함께 민간 공급을 확대해야 한다는 목소리도 나온다. 특히 대규모 신규 택지를 확보하기 어려운 서울에서는 재건축·재개발 등 기존 도심의 정비사업이 주택 공급의 한 축이 될 수 있다. 외곽에 택지를 조성하는 방식만으로는 서울 도심의 주택 수요에 대응하기 어려운 만큼 수요가 집중된 지역에서 공급을 늘릴 수 있도록 정책 수단을 다변화해야 한다는 주장이다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "공공 공급만 하려는 발상이 지금까지 공급을 가로막은 관행이라고 볼 수도 있다"며 "수요자들이 원하는 곳에 개발해야 집값을 잡을 수 있다"고 말했다.

서울시와의 협의도 공급 속도를 좌우할 변수다. 양측은 용산공원 활용 방안을 두고 이견을 좁히지 못하면서 관련 논의는 진척을 보이지 않고 있다. 개발제한구역(그린벨트) 해제를 놓고도 갈등을 빚은 바 있다.

공급 주체를 둘러싼 시각차도 풀어야 할 과제다. 공공 주도 공급에 무게를 두는 정부와 달리 서울시는 조합원 지위 양도 제한 완화와 용적률 개선 등을 요구하며 재건축·재개발 등 민간 정비사업 활성화를 강조해 왔다. 서울 내 공급 확대를 위해서도 정부와 서울시의 조율이 필요하다는 지적이다.

다만 정비사업을 통한 공급 확대를 위해선 사업 추진 여건뿐 아니라 분담금 규모와 주민 동의 여부 등 현장 여건도 함께 고려해야 한다는 게 전문가들의 설명이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "정부가 서울시와 반목하는 모습이 아닌 일치하는 목소리를 내줘야 한다"며 "정비사업 절차를 완화하더라도 재건축초과이익환수제 등 규제 완화도 뒷받침돼야 한다"고 강조했다.

wns8308@news1.kr