강남은 내리고 강북은 오르고…엇갈린 집값에 '안정론' 시험대

강남·서초 10주째 하락…용산 반등, 마포·성동 오름폭 확대
전문가 "외곽지역 상승세 지속…안정화 판단 이르다"

서울 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다. ⓒ 뉴스1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 강남권 아파트값 하락과 거래 감소, 매물 증가 등을 근거로 부동산 시장의 하향 안정화 가능성을 강조하고 있다. 실제 강남3구의 아파트값은 하락세를 보이고 있지만 중랑·성북·서대문 등 강북권에서는 상승세가 이어지고 있다. 서울 아파트값도 88주 연속 상승했고 최근 오름폭도 다시 커졌다.

지역별 가격 흐름이 엇갈리는 만큼 일부 지역의 하락만으로 시장 전반의 안정화를 판단하기는 이르다는 지적이 나온다. 전셋값 상승 역시 입주물량 감소뿐 아니라 규제에 따른 전세 매물 축소 등 복합적인 요인을 살펴야 한다는 게 전문가들의 분석이다.

강남·서초 하락에 거래 감소·매물 증가…정부는 안정 신호 강조

20일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 18일 보도참고자료를 통해 강남·서초구 아파트 매매가격이 10주 연속 하락하고 서울 아파트값 상승률도 7월 이후 둔화했다고 밝혔다.

거래량 감소와 매물 증가 등 시장 안정 신호가 나타나고 있다는 점도 강조했다. 매물이 쌓이면서 가격 상승 압력이 낮아지고, 향후 집값 안정으로 이어질 수 있다는 취지다.

실제 서울 아파트 거래량은 5월 8900건에서 6월 7700건, 7월 6600건, 8월 4600건으로 감소했다. 반면 서울 아파트 매물은 약 7만 4000건으로, 올해 초 5만 7000건보다 30%가량 늘었다.

강남권의 가격 하락세도 이어지고 있다. 한국부동산원의 9월 아파트 매매가격 변동률은 강남구가 -1.65%, 서초구가 -1.25%, 송파구가 -0.45%를 기록했다.

국토부는 이를 비롯한 지표를 근거로 "주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 나타나고 있다"고 설명했다.

이재명 대통령도 19일 기자단 티타임에서 부동산시장의 변동 가능성을 언급했다. 이 대통령은 "경매 물건 많이 올라오고 연체율 올라가고 있다"며 "주담대 받은 사람 5년 다 되니까 금리 변동시키면 과거 빌린 이자의 최하 2.5배, 2배 이상 내야 하는 상황이 온다"고 말했다.

이어 부동산시장의 변곡점이 언제 찾아올지는 알 수 없지만, 시장 충격이 발생할 가능성에 대비해 피해를 최소화할 준비가 필요하다고 강조했다.

서울 아파트값 88주째 상승…강남 밖에선 오름폭 확대

서울 한 부동산 중개업소에 매물 현황이 게재돼 있다. 2026.10.16 ⓒ 뉴스1 김명섭 기자

하지만 서울 전체의 흐름은 다르다. 한국부동산원의 10월 둘째 주(12일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 상승했다. 상승폭은 전주보다 0.04%포인트 커지며 2주 연속 확대됐다.

강남3구가 하락한 것과 달리 강북권에서는 상승세가 이어졌다. 중랑구 아파트값은 전주 대비 0.42%, 성북구는 0.41%, 서대문구는 0.40% 올랐다. 도봉구(0.39%)와 노원구(0.37%)도 상승했다. 반면 강남구는 0.35%, 서초구는 0.27%, 송파구는 0.21% 하락했다.

한강벨트에서도 상승세가 나타났다. 2주 연속 하락했던 용산구는 0.03% 오르며 3주 만에 상승 전환했다. 성동구는 상승률이 0.09%에서 0.12%로, 마포구는 0.22%에서 0.26%로 높아졌다. 동작구 역시 0.02%에서 0.09%로 상승폭을 키웠다. 서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주 이후 88주 연속 상승세를 이어가고 있다.

정부가 제시한 안정 지표에도 불구하고 일부 지역의 하락만으로 시장 전체가 안정 국면에 진입했다고 판단하기는 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 강남권의 가격 조정과 달리 한강벨트와 서울 외곽 지역에서는 오름세가 이어지고 있어서다.

특히 최근에는 상대적으로 가격이 낮은 지역을 중심으로 매수세가 움직이고 있어 강남권 지표만으로 시장 전반의 흐름을 설명하기 어렵다는 분석이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "강남권이 주춤하는 것은 사실이지만 중저가 외곽 지역의 상승세는 이어지고 있다"며 "이를 두고 시장이 안정화되고 있다고 판단하기는 이르다"고 말했다.

심형석 법무법인 조율 전문위원도 "강남권을 제외한 지역에서는 오히려 상승폭이 커지는 모습"이라며 "외곽 지역의 가격 상승세가 가파른 상황에서 강남권의 하락이 전체 시장의 하향 안정화를 유도할 것이라고 보기도 어렵다"고 했다.

전셋값 상승도 입주물량 탓만은 아니다…규제에 따른 매물 감소 지적

전셋값 상승 원인을 두고도 시장에서는 복합적인 해석이 나온다. 입주물량 감소가 전셋값을 밀어 올리는 요인인 것은 맞지만, 다주택자 규제와 실거주 중심 정책 등으로 기존 주택의 전세 공급까지 줄어든 점을 함께 고려해야 한다는 것이다.

서진형 광운대 부동산학과 교수는 "입주물량이 있더라도 다주택자 규제와 실거주 중심 정책으로 집주인이 전세를 놓기 어려워지는 측면이 있다"며 "전세 물량 감소에 영향을 미치는 정책 요인을 함께 살펴야 한다"고 짚었다.

송승현 도시와경제 대표도 "입주물량 감소는 전셋값 상승의 여러 원인 가운데 하나"라며 "토지거래허가제 등 실거주 중심 정책으로 전세 매물이 줄어든 점도 가격 상승 압력을 키웠다"고 분석했다.

그러면서 "입주물량만으로 최근 전세시장의 상황을 충분히 설명하기는 어렵다"며 "공급 감소만을 원인으로 보면 전세 매물 부족을 해소할 다른 정책 수단을 검토하기 어려워질 수 있다"고 덧붙였다.

wns8308@news1.kr