[머니 컨설팅]‘시가’를 알아야 상속세-증여세가 보인다

부동산 상속-증여세는 ‘시가’ 기준
실제 거래되거나 감정된 가격 봐야
유사 재산 거래를 기준으로 삼기도
잘못 신고했다간 뒤늦게 추징 가능

Q. 아버지로부터 상가 한 채를 증여받은 A 씨. 세무 당국에 신고할 시기가 되자 문득 상가를 얼마로 신고해야 할지 고민에 빠졌다. 공시가격 기준으로 신고하면 될 것 같은데, 비슷한 건물이 더 낮은 가격에 팔렸다는 얘기도 들었기 때문이다. 현행 세법은 재산을 시가로 평가하도록 정하고 있는데, 이 시가를 어떻게 산정하느냐에 따라 상속 또는 증여 세금이 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 달라질 수 있기 때문이다.

하헌석 NH투자증권 Tax센터 세무사

A. 세법상 상속·증여와 관련된 부동산의 시가를 정할 땐 세 가지 우선순위를 따진다. 1순위는 평가 기간 내 해당 자산이 실제로 거래되거나 감정된 가격이다. 여기서 평가 기간이란 상속 개시일 전후 6개월 또는 증여일 전 6개월부터 증여 후 3개월까지를 말한다.

만약 이 기간에 부동산을 실제로 사고팔았거나 감정평가를 받은 이력이 있다면 그 가액이 곧 시가가 된다. 예를 들어 토지를 상속받았는데 상속일로부터 6개월 이내에 양도한 전적이 있다면 그 양도가액이 상속 재산의 시가가 되는 식이다.

1순위로 시가를 정할 수 없다면 2순위로 넘어간다. 2순위는 같은 평가 기간 면적·위치·용도 등이 비슷한 부동산의 매매·감정가액을 시가로 삼는다. 아파트처럼 거래가 활발한 부동산에서 주로 활용된다. 이마저도 없다면 임대보증금 및 월세를 특정 공식에 따라 환산한 가액과 공시가격 중 더 큰 금액을 시가로 인정한다.

1순위로 시가를 판단할 때 평가 기간에 부동산이 여러 번 거래된 경우에는 증여일 또는 상속개시일과 가장 가까운 날짜를 기준으로 한다. 2순위를 따질 때 유사 재산 거래가 많다면 본 물건의 공시 가격과의 차이가 가장 작은 물건을 우선하며, 공시가격 차이까지 같다면 가까운 날짜를 기준으로 한다.

다만 이미 증여세를 신고한 다음 유사 재산이 거래됐다면 평가 기간 안에 있더라도 시가로 인정하지 않는다. 이는 증여세를 신고한 뒤 시세 변동을 뒤늦게 반영해 세금을 추징하는 일을 막기 위한 장치다.

국세청은 최근 시가 대비 현저히 낮게 신고된 고가 부동산을 중점적으로 보고 있다. 자체 감정평가를 거쳐 시가를 다시 산정하는 사례도 늘고 있다. 이른바 ‘꼬마빌딩’이나 ‘고가주택’처럼 거래가 많지 않아 유사 재산의 매매 사례를 찾기 어려워서 기준시가로 신고한 부동산이 대표적이다.

상속세 신고 기한 후 9개월, 증여세 신고 기한 후 6개월 기간 내의 감정가액이라면 국세청 심의를 거쳐 시가가 재산정될 수 있어 안심할 수는 없다. 다만 납세자가 법정신고기한 내 신고·납부를 완료했다면 국세청이 시가를 재산정해 세액이 늘어나더라도 과소신고·납부지연 가산세는 면제해 준다.

이처럼 뒤늦게 세금을 추징당할 수 있다는 사실을 고려하면 번거롭더라도 사전에 직접 감정평가법인을 통한 감정평가액으로 세금을 신고하는 것도 고려해 볼 만하다.

상속·증여세 계산의 출발점은 재산을 정확히 평가하는 것이다. 같은 재산이라도 어떤 가액을 시가로 보느냐에 따라 세 부담이 달라지고, 이 판단이 양도소득세 계산의 취득가액에도 영향을 미치기 때문이다.

국세청 홈택스의 ‘상속·증여재산 스스로 평가하기’나 국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미’를 활용하면 기초적인 시가를 확인할 수 있다. 평가 기간 판단이나 유사 재산 선정처럼 다툼의 소지가 큰 부분은 신고 전 세무 전문가와 함께 점검하는 것이 안전하다.

잘못된 시가로 신고했다가 뒤늦게 추징을 피하려면, 내 자산의 시가가 정확히 얼마인지 꼼꼼히 확인해야 한다.

하헌석 NH투자증권 Tax센터 세무사