[챗집피티]'3억대' 내 집 마련…'3기신도시 첫 입주' 계양신도시 미래가치는

[3기 신도시편]

[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정

오는 12월 3기 신도시 가운데 처음으로 입주를 시작하는 인천 계양신도시가 수도권 무주택 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 전용면적 55~84㎡ 주택을 각각 3억원 후반대, 5억원 후반대에 마련할 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 서울 집값 부담이 커진 상황에서 내 집 마련의 대안이 될 수 있다는 기대감이 계양신도시를 향하고 있다.

다만 저렴한 분양가만으로 미래가치를 단정하기는 어렵다. 신도시의 핵심 경쟁력인 교통망과 생활 인프라가 충분히 갖춰지기까지 시간이 필요하기 때문이다. 입주 초기 불편을 감수할 수 있는 실수요자에게는 기회가 될 수 있지만 단기간에 시세차익을 기대하는 투자자라면 도시 조성 속도와 주변 주택시장 흐름을 함께 따져봐야 한다.

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전용 55㎡ 3억 후반부터…서울 집값 부담 덜 대안 될까

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17일 부동산114에 따르면 인천 계양신도시는 인천 계양구 박촌동·귤현동·동양동 일대 약 335만㎡ 규모로 조성되는 공공주택지구다. 계획 수용인구는 약 1만7000가구 수준이다. 계양신도시는 3기 신도시 중 가장 먼저 입주가 시작되는 곳이다. 오는 12월 A2블록 공공분양 747가구와 A3블록 신혼희망타운 538가구 등 총 1285가구가 입주할 예정이다. 계양신도시가 계획 단계에서 실제 거주하는 도시로 넘어가는 첫 단계라는 의미가 있다.

가장 큰 경쟁력은 가격이다. A3블록 신혼희망타운 전용면적 55㎡의 기본형 분양가는 3억7000만~4억원, A2블록 전용 59㎡는 3억9000만~4억2000만원 수준이다. A2블록 전용 84㎡의 분양가는 5억4000만~5억8000만원 선이다. 전용 84㎡ 신축 아파트를 6억원 미만에 마련할 수 있다는 점에서 서울 집값이 부담스러운 실수요자들에게 충분히 매력적인 선택지다.

다만 단순히 분양가만으로 가격 매력을 판단하기보다는 주변 시세 대비 실제 가치가 어느 정도인지를 따져볼 필요가 있다. 인근 기존 아파트의 준공연도와 면적, 교통 접근성, 최근 실거래가를 함께 비교해야 한다. 발코니 확장과 유상 옵션 등 추가 비용도 고려할 필요가 있다. 공공분양과 신혼희망타운은 공급 유형에 따라 청약 자격과 자금 조달 조건도 달라진다.

계양신도시의 입지적 장점은 서울 서부권과 인천 도심을 오갈 수 있는 위치에 있다는 점이다. 수도권제1순환고속도로와 인천국제공항고속도로 등 서울 서부권을 연결하는 핵심 도로망 접근이 수월하고 인근에 위치한 기존 주거지역의 생활시설을 이용하기도 편리하다. 향후 경명대로와 벌말로 등 주변 도로 개선이 진행되면 이동 여건이 나아질 가능성도 있다.

인천 계양 A2블록 단지 조감도 /사진제공=LH

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교통 여건 개선은 필수…버스 확충에도 출퇴근 혼잡 우려

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교통은 계양신도시의 가장 큰 과제다. 단지 내부에 지하철역이 없어 입주민들은 버스를 타고 인근 철도역으로 이동한 뒤 환승해야 한다. 인천도시철도 1호선과 공항철도를 이용할 수 있는 계양역이 주요 환승 거점이지만 단지에서 역까지 이동하는 시간과 출퇴근 시간대 혼잡도 등을 고려하면 체감 접근성이 달라질 수 있다.

한국토지주택공사(LH)는 입주 초기 교통 불편을 줄이기 위해 버스 노선 확충에 나섰다. 이달 운행을 시작하는 7701번 시내버스는 작전역과 계양구청, 임학역, 인천계양지구, 계양역을 연결한다. 차량 6대를 투입해 하루 54회 운행한다. 배차 간격은 20분 안팎이다. 기존 노선과 합쳐 총 6개 시내버스 노선을 확보한다는 구상이다.

계양역에서 공항철도를 이용하면 홍대입구와 서울역 등 서울 서북권과 도심권으로 이동할 수 있다. 김포공항역에서 지하철 5·9호선 등으로 갈아타면 서울 서남권 접근도 가능하다. 강남권 광역급행버스(M버스) 신설도 추진되고 있지만 노선 신설 여부와 실제 운행 시점은 별도로 확인해야 한다. 간선급행버스체계(S-BRT)와 추가 셔틀버스 등도 향후 교통 개선의 변수다.

문제는 계획된 교통망이 실제 이용 편의로 이어지기까지의 시간이다. 버스 노선이 늘더라도 배차 간격과 혼잡도, 환승 대기시간에 따라 출퇴근 부담은 달라질 수 있다.

생활 인프라도 마찬가지다. 학교와 병원, 상업시설 등은 주택 입주 시점에 맞춰 모두 완성되는 것이 아니다. 입주 초기에는 인근 기존 생활권에 의존해야 할 수 있고 기반시설 조성이 늦어지면 생활 편의 개선도 지연될 수 있다. 입주민 입장에서는 아파트 내부 시설뿐 아니라 학교 개교 시점과 주변 도로 개통, 상업시설 입점 일정까지 살펴야 한다.

3기 신도시 공급 개요/그래픽=이지혜

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5~10년 뒤 시세차익 기대…도시 완성 속도가 관건

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계양신도시의 미래가치는 도시가 얼마나 빠르게 제 모습을 갖추느냐에 달려 있다. 부동산시장 전문가들은 도시 조성이 완료되는 5~10년 뒤 시세차익이 본격화할 것으로 내다봤다. 교통망이 개선되고 학교와 상업시설 등 생활 인프라가 확충되면 주거 편의가 높아지고 인구 유입이 빨라질 수 있기 때문이다.

하지만 도시가 완성된다는 사실만으로 집값 상승이 보장되는 것은 아니다. 금리와 대출 규제, 수도권 주택 공급량, 주변 지역의 입주 물량 등 시장 변수도 가격에 영향을 미친다. 향후 인근 지역의 신축 아파트 공급이 늘거나 교통 개선이 예상보다 늦어지면 계양신도시의 가격 경쟁력이 약해질 가능성도 있다.

특히 신도시 초기 분양가와 입주 후 시세는 구분해서 봐야 한다. 분양가가 주변 시세보다 낮더라도 실제 시세차익은 입주 시점의 시장 상황과 수요에 따라 달라진다. 단기 차익을 기대하기보다는 장기간 거주할 수 있는지 교통과 생활 인프라가 개선될 때까지 기다릴 여력이 있는지를 따지는 것이 중요하다.

도시 규모와 밀도를 둘러싼 논의도 미래가치와 맞닿아 있다. 일각에서는 현재 200% 이하 수준인 3기 신도시 용적률을 300%대까지 상향해 주택 공급과 수용인구를 늘리고 도시 기능을 강화해야 한다는 의견이 나온다. 일정 규모 이상의 인구가 모여야 상업시설과 각종 생활서비스가 안정적으로 자리 잡을 수 있다는 취지다.

3기 신도시 중 가장 먼저 입주 예정인 인천 계양 지구 조감도/사진제공=LH

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr
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