“1700가구 분양해도 분담금 4억”···노도강 재건축 딜레마

미미삼, 낮은 용적률에도 수억원대 추가 부담
상계주공6단지, 동일 면적 재입주에도 분담금
공사비 상승·제한적인 분양 수입에 사업성 고민

[시사저널e=길해성 기자] 서울 노원구를 중심으로 재건축 사업이 속도를 내고 있지만 수억원대 추가 분담금이 사업 변수로 떠올랐다. 일반분양 물량이 많아 사업성이 양호한 단지에서도 조합원이 마련해야 할 자금이 적지 않다.

공사비는 오르는데 분양 수입엔 한계가 있는 노원·도봉·강북 등 '노도강'에서는 이 부담이 사업 속도를 좌우할 변수로 꼽힌다.

◇ 용적률 낮고 분양 물량 많은데···분담금은 수억원

13일 정비업계에 따르면 서울 노원구 월계동 '미미삼'(미성·미륭·삼호3차) 재건축 사업의 추정 분담금은 기존 전용면적 50㎡ 소유자가 84㎡를 선택할 경우 약 4억2000만원에 달한다. 같은 소유자가 59㎡를 선택하면 약 1억5000만원을 부담해야 한다. 기존 59㎡ 소유자가 84㎡로 옮기는 경우에도 약 2억7400만원의 추가 자금이 필요한 것으로 추산됐다.

미미삼은 1986년 준공된 3930가구 규모의 대단지다. 재건축을 통해 최고 50층, 6103가구로 탈바꿈할 예정이다. 공공주택 452가구를 제외한 일반분양 물량은 약 1700가구로 예상된다. 현재 정비계획 심의 절차를 밟고 있으며 연내 정비구역 지정을 추진 중이다.

월계시영(미성·미륭·삼호) 아파트 전경. / 사진=시사저널e DB

사업 여건도 비교적 양호하다는 평가를 받는다. 기존 용적률이 평균 131% 수준으로 낮은 데다 일부 부지는 준주거지역으로 종상향된다. 용적률 500%가 적용되는 구역도 포함됐다. 기존보다 2000가구 이상 늘어나는 만큼 일반분양 수입을 확보할 수 있는 구조다.

다만 일반분양 물량이 많다고 해서 조합원의 추가 부담이 사라지는 것은 아니다. 현재 추정 공사비는 2조6000억원으로 향후 공사비와 분양가 변동에 따라 분담금도 달라질 수 있다.

기존 주택보다 넓은 면적을 선택하면 분담금이 늘어날 수밖에 없다. 다만 재건축으로 주택의 자산가치가 높아지더라도 조합원들이 수억원의 추가 자금을 마련하는 건 또 다른 문제다. 특히 소형 주택을 보유한 조합원들은 평형을 넓히기 위해 상당한 자금을 확보해야 하는 만큼 부담이 클 수 있다.

◇ 같은 평형 받아도 추가 부담···사업성 확보 과제

이 같은 부담은 다른 노원구 재건축 단지에서도 확인된다. 상계주공6단지는 기존 2646가구를 최고 49층, 3573가구로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 지난 7월 공개된 정비계획 관련 자료에 따르면 기존 전용 32㎡ 소유자가 84㎡를 배정받을 경우 추정 분담금은 약 7억6500만원이다.

작은 면적을 선택해도 추가 자금이 필요하다. 기존 32㎡ 소유자가 49㎡를 배정받으면 약 2억9200만원을 부담해야 한다. 특히 기존 49㎡ 소유자가 재건축 이후 같은 49㎡를 선택하더라도 약 7870만원의 분담금이 발생하는 것으로 추산됐다.

평형 확대에 따른 부담을 넘어 기존과 같은 주거 면적을 유지하는 데에도 추가 비용이 발생하는 셈이다. 다만 상계주공6단지는 일반분양 물량이 300가구 미만으로 예상돼 미미삼과 사업 여건에 차이가 있다. 공공주택 653가구를 포함한 공급 구조와 조합원별 대지지분 등도 분담금에 영향을 미치는 요인이다.

상계주공5단지는 사업성 문제로 재건축이 지연된 사례다. 이 단지는 기존 전용 31㎡ 840가구를 996가구로 재건축하는 사업이다. 소형 평형 위주로 구성돼 일반분양 물량이 제한적이다. 앞서 공사비 등을 둘러싼 갈등으로 기존 시공사와 계약을 해지하기도 했다.

노원 주요 재건축 단지 추정 분담금. / 그래픽=시사저널e DB

이후 사업 조건을 조정해 지난 4월 한화 건설부문과 공사도급계약을 체결하면서 사업 정상화에 속도를 내고 있다. 서울시의 사업성 보정계수 적용으로 일반분양 물량도 늘어났다. 다만 향후 공사비 변동과 조합원 부담은 여전히 중요한 변수로 남아 있다.

노도강 재건축의 구조적인 어려움은 공사비와 분양 수입의 차이에서 비롯된다. 공사비는 자재비와 인건비 등의 영향을 받아 상승하는 반면 일반분양 수입은 지역별 주택가격과 분양시장 여건에 따라 차이가 발생한다. 여기에 기존 주택의 대지지분이 작거나 일반분양 물량이 부족하면 조합원 부담이 커질 수 있다.

서울시도 사업성 보정계수 등 제도 개선을 통해 재건축 사업성을 높이는 방안을 추진하고 있다. 용적률 인센티브를 적용해 일반분양 물량을 늘리고 조합원의 분담금을 낮추겠다는 취지다. 실제 도봉구 방학신동아1단지 등 일부 단지에서는 사업성 개선에 따른 분담금 감소 효과가 나타나고 있다.

다만 제도 개선만으로 공사비 상승에 따른 부담을 모두 해소하기는 어렵다는 지적이 나온다. 특히 노도강은 강남권보다 일반분양가를 높이는 데 한계가 있어 사업성이 개선되더라도 조합원의 자금 부담이 여전히 클 수 있다. 추가 분담금을 감당하기 어려운 소유자가 많아지면 주민 간 이해관계 조정에도 어려움을 겪을 가능성이 있다.

업계 관계자는 "노도강은 강남권보다 일반분양가를 높이는 데 한계가 있어 공사비가 오를수록 조합원들의 분담금 부담이 커질 수밖에 없다"며 "재건축 사업성이 어느 정도 확보되더라도 조합원들이 추가 비용을 감당하지 못하면 사업이 지연될 가능성이 크다"고 말했다.