[단독] 미분양 아파트, 임대로 돌려도 빈집… 일부 CR리츠 임대율 20%대

임대 시작한 9곳 중 2곳만 100%
광양·사천 사업장 임대율 20%대
올해 신규 CR리츠 등록 2건 그쳐

대구 도심 전경. /뉴스1

지방의 준공 후 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)의 일부 사업장 임대율이 20%대에 그치는 것으로 나타났다. 전남 광양에서는 매입 주택 10채 중 약 8채가 임차인을 구하지 못했다. 임대를 시작한 9곳 중 주택을 모두 임대한 곳은 2곳뿐이었다. 미분양을 해소하기 위해 매입한 주택이 임대 단계에서도 수요 부족에 부딪힌 것이다.

12일 국회 국토교통위원회 김종양 의원실이 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 ‘준공 후 미분양 매입 CR리츠 운영 및 모기지 보증 실적’에 따르면, 2024년 미분양 매입형 CR리츠 재도입 이후 매입 실적은 사업장 11곳, 총 3612가구로 집계됐다. 매입금액은 1조6885억원이다.

이 중 임대를 시작한 CR리츠는 9곳이다. 임대율이 가장 낮은 곳은 전남 광양의 미분양 주택 275가구를 매입한 리츠로, 임대율은 20.36%였다. 경남 사천에서 188가구를 매입한 리츠의 임대율도 28.72%에 그쳤다. 두 사업장에서는 매입 주택 10채 중 약 7~8채가 임차인을 찾지 못한 셈이다.

그래픽=정서희

대구 달서구의 한 사업장은 임대율이 56.87%였고, 경남 양산은 65.38%, 경북 경주는 82.82%였다. 임대율이 90% 미만인 사업장은 9곳 중 5곳이었다. 주택을 모두 임대한 곳은 대구 달서구의 ‘에스밸류’와 대구 중구의 ‘에이치디와이유제이비’ 등 2곳이었다. 다른 2곳의 임대율은 90% 수준이었다.

CR리츠는 여러 투자자에게 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 임대로 운영하다가 매각해 수익을 내는 구조다. 정부는 지방 미분양 문제를 해소하기 위해 2009년과 2014년에 활용했던 미분양 매입형 CR리츠를 2024년 재도입했다. 건설사는 미분양 주택을 처분해 자금을 확보하고, 리츠 투자자는 임대 수입과 매각 수익을 기대할 수 있다.

그러나 임차인을 충분히 확보하지 못하면 임대 수입이 줄어 금융비용과 운영비 부담이 커질 수 있다. 지방 주택시장 회복이 늦어질 경우 매각 단계에서도 수익을 확보하기 어려워질 수 있다는 우려가 나온다.

신규 등록도 줄었다. 지난해에는 CR리츠 9곳이 영업등록을 마쳤지만, 올해는 자료 집계 시점까지 7월과 9월에 각각 1곳씩, 총 2곳이 등록했다.

지방의 준공 후 미분양 주택은 여전히 2만 가구를 웃돌고 있다. 2024년 말 1만7229가구였던 비수도권 준공 후 미분양은 지난해 말 2만4398가구로 41.6% 늘었다. 올해 7월에는 2만4708가구까지 증가했다가 8월 2만3711가구로 줄었다. 한 달 전보다는 감소했지만, 2024년 말보다는 약 6500가구 많다.

그래픽=정서희

지방 주택사업에 대한 전망도 어둡다. 주택산업연구원에 따르면 지난달 비수도권 주택사업경기전망지수는 77.9로 전월보다 11.2포인트 하락했다.

업계에서는 임대 수요와 매각 가능성을 함께 고려한 지원책이 필요하다는 의견이 나온다. 미분양 주택을 매입하더라도 임차인을 확보하지 못하면 민간 투자 유치와 후속 매입을 이어가기 어렵다는 것이다.

업계 관계자는 “지방 집값의 추가 하락 우려에 공실 위험까지 겹치면서 투자 매력도가 떨어진 상황”이라며 “CR리츠를 활성화할 수 있는 핀셋 지원책을 마련해야 한다”고 했다.

김종양 의원은 “정부가 서울 집값을 잡겠다며 규제에만 매달리는 사이, 지방 부동산 시장은 회복의 동력을 잃어가고 있다”며 “민간 자본마저 지방을 외면하고 있는 것은 이재명 정부가 수도권 편중 정책으로 지방 시장을 사실상 방치해 온 결과”라고 지적했다.

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