“6억원 들고 ‘재개발 몸테크’ 들어가도 될까요?” [사이다 부동산]

(시사저널=오유진 기자)

Q. 6억원 들고 '재개발 몸테크' 들어가도 될까요?

결혼을 앞둔 30대 예비 신혼부부입니다. 연 소득은 합산 약 8000만원이고, 부모님께 받은 증여금을 포함해 현재 동원 가능한 현금은 약 6억원입니다. DSR 규제로 대출 여력이 크지 않아 서울에서 원하는 아파트를 매수하기에는 자금이 부족합니다. 그래서 생각한 것이 장위14구역 등 재개발 지역에 들어가 향후 신축 아파트를 받는 '몸테크'입니다. 하지만 실제 매물을 찾아보니 이미 프리미엄이 상당히 붙은 데다 추가 분담금까지 고려하면 안전마진이 크지 않아 보입니다. 대출 여력이 제한된 상황에서 현금 6억원을 활용해 몸테크하는 전략이 괜찮을까요. 아니면 무리하게 진입하기보다 일반 아파트 매수를 고민하는 편이 나을지 조언 부탁드립니다.

ⓒ연합뉴스

A. 재개발, 고생은 하지만 그만한 가치 있는 투자입니다.

재개발·재건축 전문가로 활동하고 있지만, 재개발 투자를 무조건 추천하지는 않는다. 사업이 지연될 수도 있고 예상보다 추가 분담금이 늘어날 수 있으며, 입주까지 오랜 시간을 기다려야 하기 때문이다.

하지만 여기에는 중요한 전제조건이 있다. 애초에 신축 아파트를 살 수 있는 돈이 있을 때의 이야기라는 점이다. 신혼집을 마련해야 하는 신혼부부 입장에서 현금 6억원은 큰돈이다. 하지만 현재 서울에서 이 자금만으로 선택할 수 있는 아파트는 많지 않다. 상대적으로 적은 자금으로 서울의 신축 아파트를 목표로 한다면 재개발만큼 좋은 대안을 찾기도 쉽지 않다.

재개발은 한마디로 '시간과 돈을 치환하는 투자'다. 완성된 신축 아파트를 사려면 많은 돈이 필요하지만, 자금이 부족하다면 시간을 투자하는 것이다. 지금의 주거 환경과 편의성을 일부 포기하고 오랜 시간을 기다리면서 미래의 신축 아파트를 확보하는 방식이다.

다만 재개발에 투자한다고 해서 반드시 해당 지역에서 실거주할 필요는 없다. 현재 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있지만, 빌라 등은 일정 요건에 따라 토지거래허가 대상에서 제외될 수 있다. 해당 물건이라면 전세를 끼고 매입해 실제 투자금액을 낮출 수도 있다.

투자와 거주를 분리하는 것도 방법이다. 재개발 지역의 물건을 매수해 놓고 실제 거주는 부부의 직장과 가까운 빌라나 오피스텔에서 월세로 하는 것이다. 특히 자녀가 없는 신혼부부라면 학군보다 출퇴근과 주거비를 우선해 '거쳐 가는 공간'을 선택할 수 있다.

사연에서 장위14구역을 언급했지만, 어떤 물건을 봤고 안전마진을 어떻게 계산했는지는 알 수 없다. 다만 장위동의 주거 환경은 앞으로 더 좋아질 가능성이 높다고 보고 있다. 같은 성북구 길음동과 인접한 동대문구 이문동 역시 대규모 정비사업을 거쳐 신축 아파트촌으로 변모했고, 주요 신축은 실거래가가 20억원을 넘어서는 사례도 나오고 있다. 장위동 역시 아직 뉴타운 전체가 완성되지는 않았지만, 장위10구역의 일반분양 가격이 약 18억원 수준까지 올라갔음에도 분양이 마무리됐다.

사연자가 걱정하는 것은 추가 분담금이다. 재개발 사업이 장기화하면 공사비와 금융 비용, 전체 사업비가 늘어나면서 조합원이 부담해야 할 분담금도 처음 예상보다 증가할 수 있다.

하지만 이럴 때일수록 애초에 왜 재개발 지역을 보려고 했는지를 다시 생각해볼 필요가 있다. 결국 재개발을 선택한 이유는 서울 안에서 신축 아파트를 얻고 싶기 때문이다. 장위동 정도의 입지와 사업성을 갖춘 곳에서도 사업이 어렵다면, 그보다 입지와 사업성이 떨어지는 지역의 정비사업은 더욱 어려울 수밖에 없다. 사업 가치가 구분되면 신축 아파트의 희소성은 지금보다 높아질 가능성이 있다.

재개발은 조합설립인가를 받고도 실제 입주까지 10년 정도 걸릴 수 있는 긴 호흡의 투자다. 따라서 첫 내 집 마련으로 재개발을 고민한다면 최소한 조합설립인가는 받은 사업지에서 자금에 맞는 물건을 찾는 것을 권한다.

10년이라는 시간은 길게 느껴질 수 있다. 하지만 향후 자녀 계획까지 있다면 '아이의 초등학교 입학 전후에 새 아파트에 입주한다'는 정도로 접근할 수 있다. '젊을 때 고생하라'는 것은 무조건 낡고 불편한 집에서 살라는 뜻이 아니다. 아직 신혼일 때 주거 환경에 대한 조건을 가장 많이 포기하고 타협할 수 있는 만큼 주거비를 최대한 아끼고, 그 돈을 미래의 주거 가치에 투자해 보라는 의미다.

현금 6억원이라는 자금뿐 아니라 30대라는 시간 역시 하나의 투자 자산이다. 첫 내 집 마련부터 재개발을 고민한다는 것 자체가 상당한 용기가 필요한 일이다. 그 용기를 응원하며, 이 답변이 두 사람의 선택에 도움이 되기를 바란다.  

김제경 투미부동산컨설팅 소장