“집주인이 수리 안 해줍니다”…월세 안 내도 될까 [집과법]

주택 천장에서 물이 새자 한 남성이 냄비와 대야로 떨어지는 물을 받고 있다. 집주인이 수리를 미룬다는 이유만으로 월세 전액을 지급하지 않을 수 있는 것은 아니며, 하자로 인해 집을 정상적으로 사용하지 못한 정도가 중요하다. 게티이미지뱅크

집주인이 누수나 보일러 고장을 수리해주지 않는다고 세입자가 곧바로 월세를 끊어도 되는 것은 아니다. 다만 하자가 심해 집을 정상적으로 사용하기 어려운 상태라면 그 지장이 있는 범위에서는 월세 지급을 거부할 수 있다.

특히 집 안 누수는 집주인과 세입자 사이에서 분쟁이 잦은 문제다. 천장에서 물이 떨어지면 생활에는 큰 불편이 생기지만, 집주인이 어디까지 책임져야 하는지, 월세를 계속 내야 하는지, 세입자가 직접 고친 뒤 수리비를 받을 수 있는지를 놓고 다툼이 생긴다.

민법은 집주인에게 임대차계약이 유지되는 동안 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무를 부과한다. 다만 집 안에서 생기는 모든 고장을 집주인이 고쳐야 하는 것은 아니다.

● 누수·보일러 고장, 어디까지 집주인이 고쳐야 하나

민법 제623조에 따르면 임대인은 계약 기간 동안 세입자가 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해야 한다. 대법원도 수리하지 않을 경우 계약 목적에 맞게 집을 사용하는 데 방해를 받을 정도라면 집주인이 수선의무를 부담한다고 본다.

반대로 큰 비용을 들이지 않고 세입자가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제라면 집주인 책임으로 보기 어렵다.

류원용 류원용 법률사무소 변호사는 “수리하지 않으면 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익하는 데 방해를 받을 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다”며 “별도의 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제라면 임차인이 수리해야 한다”고 설명했다.

누수나 곰팡이, 보일러 고장도 하자의 원인과 정도, 수리 비용, 실제 생활에 미치는 영향에 따라 책임이 달라질 수 있다.

● “안 고쳐주면 월세 안 낼게요” 가능할까

집주인이 수리를 미룬다는 이유만으로 월세 전액을 지급하지 않는 것은 위험하다.

세입자에게는 월세를 낼 의무가 있지만, 집주인 역시 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있다. 집주인이 이 의무를 제대로 지키지 않아 세입자가 집을 정상적으로 쓰지 못하게 됐다면 그 범위에서는 월세 지급을 거부할 수 있다.

생활에 큰 영향을 주지 않는 작은 고장을 이유로 월세 전액을 내지 않는 것은 인정되기 어렵다. 반면 심각한 누수나 설비 고장 등으로 집의 일부 또는 전부를 정상적으로 사용할 수 없다면 그 정도에 따라 월세 지급을 거부할 여지가 생긴다.

류 변호사는 “정상적으로 집을 사용할 수 있는 상태라면 수리를 미룬다는 이유만으로 월세 지급을 거부할 수 없다”며 “반면 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 없는 상태라면 그 범위에서는 월세 지급을 거부할 수 있다”고 말했다.

월세 지급을 둘러싼 분쟁에서는 어느 공간을 얼마나 사용하지 못했는지, 생활에 어떤 지장이 있었는지가 중요해진다.

● 직접 고쳤다면 수리비를 집주인에게 받을 수 있을까

집주인이 책임져야 할 하자를 수리하지 않는다면 세입자가 직접 고친 뒤 비용을 돌려달라고 요구할 수도 있다.

민법 제626조는 세입자가 집을 보존하기 위해 필요한 비용을 지출했다면 집주인에게 상환을 청구할 수 있도록 하고 있다.

수리가 필요한 문제가 생겼다면 먼저 집주인에게 알려야 한다. 민법 제634조는 임차한 집에 수리가 필요할 경우 세입자가 지체 없이 집주인에게 알리도록 규정하고 있다.

문제가 생기자마자 임의로 수리하기보다는 먼저 하자 상태를 알리고 수리를 요구하는 편이 낫다. 집주인이 이를 미루거나 거부했다면 그 과정도 문자나 통화녹음 등으로 남겨둘 수 있다.

누수는 특히 피해액을 두고 다툼이 잦다. 천장에서 물이 떨어져 생활에 큰 불편을 겪더라도 그 불편 자체를 돈으로 환산하기는 쉽지 않다. 반면 누수로 가구나 전자제품 등이 실제로 훼손됐다면 수리비나 교체비 등 구체적인 손해를 입증하기가 상대적으로 쉽다.

류 변호사는 “사진이나 동영상을 찍어두고 문제가 발생하면 집주인에게 수리가 필요하다는 사실을 알려야 한다”며 “문자를 보내거나 전화 통화를 녹음해 기록을 남겨두는 것이 좋다”고 조언했다.

세입자가 직접 수리했다면 견적서와 영수증도 보관해두는 것이 좋다. 수리비를 청구하거나 월세 지급 문제로 다툴 때 실제 지출한 비용을 확인할 수 있는 자료가 된다.

최현정 기자 phoebe@donga.com