서울 집값 격차 줄었다는데…서민 ‘내 집’은 더 멀어졌다

5분위 배율, 올 2월 이후 8개월째 하락
노원 2.32% 올라…강남 0.3% 떨어져

지난 달 27일 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 연합뉴스

서울 아파트 고가와 중저가의 집값 격차가 8개월 연속 줄었다. 고가 아파트 가격이 크게 떨어져서라기보다 상대적으로 저렴한 아파트의 가격이 더 가파르게 오른 영향이 컸다. 서울 진입을 원하는 무주택·실수요자의 부담은 오히려 커졌다는 분석이 나온다.

2일 KB부동산에 따르면 9월 서울 아파트 5분위 배율은 6.28배로 집계됐다. 올해 1월 6.92배를 기록한 뒤 2월부터 8개월 연속 하락했다.

5분위 배율은 아파트를 가격순으로 다섯 구간으로 나눈 뒤 상위 20%인 5분위 평균 가격을 하위 20%인 1분위 평균 가격으로 나눈 값이다. 수치가 낮아질수록 고가와 저가 아파트의 가격 격차가 줄었다는 것을 뜻한다.

대출 제한하자...껑충 뛴 중저가 아파트

이번 배율 하락은 중저가 아파트 가격이 고가 아파트보다 가파르게 오른 영향이 컸다. 지난달 서울 1분위 아파트 평균 가격은 5억 5292만 원으로 전월(5억 4138만 원)보다 2.13% 올랐다. 1월(5억 84만 원)과 비교하면 10.39% 상승했다. 2분위 평균 가격도 한 달 새 2.07% 올랐다.

반면 5분위 평균 가격은 8월 34억 5998만 원에서 9월 34억 7456만 원으로 0.42% 상승하는 데 그쳤다. 1분위 상승률이 5분위의 약 5배에 달한 것이다.

이런 추세에는 대출 제한도 상당한 영향을 미쳤다는 분석이다. 지난해 정부는 15억 원 이하 아파트 대출 한도를 최대 6억 원으로 제한했다. 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지 대출받을 수 있도록 했다. 자금 여력이 달리는 수요자가 대출을 좀 더 받을 수 있는 중저가 아파트를 찾으면서 가격이 뛰었다는 얘기다.

아크로리버파크 5월 최고가 대비 6억 ↓

실제 중저가 아파트의 가격은 크게 뛰었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 성북구 정릉풍림아이원 전용 59㎡는 지난달 5억 9800만 원에 거래됐다. 지난 3월 신고가격 5억 1500만 원보다 8300만 원 올랐다.

고가 아파트의 경우 이전 최고 거래가를 밑도는 가격에 거래가 이뤄지기도 했다. 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡는 9월 50억 원에 거래됐다. 지난 5월 최고가는 56억 원이었다.

지역별 매매가격지수에서도 가격대별 차이가 나타났다. 지난달 강남구 아파트 매매가격은 전월 대비 0.3% 하락했다. 서초구와 송파구는 각각 0.31%, 0.70% 상승했지만 서울 전체 평균 증감율 1.13%를 밑돌았다.

강북 지역·소형 아파트 상승세 두드러져

반면 중저가 아파트가 많은 지역의 상승세는 두드러졌다. 9월 노원구 아파트 매매가격은 전월 대비 2.32% 올랐다. 이어 중랑구 2.20%, 도봉구 1.95%, 성북구 1.93%, 강북구 1.90% 순으로 상승률이 높았다.

면적별로 보면 상대적으로 가격이 낮은 소형 아파트의 상승 폭이 컸다. 9월 서울 전용 60㎡ 이하 매매가격은 전월 대비 1.60% 올라 전용 135㎡ 초과 대형 아파트 상승률(0.21%)을 크게 웃돌았다.

중저가 아파트 가격 상승은 서울 진입을 원하는 무주택 실수요자에게는 부담일 수 밖에 없다. 업계 관계자는 “대출을 조금이라도 더 받을 수 있을 수 있는 중저가 아파트 쪽으로 수요가 몰리면서 가격이 오르고 있는 것으로 보인다”고 분석했다.

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임지훈 기자 jhlim@sedaily.com