‘즉시공급’ 빌라 늘려 급한불 끄고…민간 장기임대로 안전판 마련해야

[전세실종 흔들리는 임대차시장]
<끝> 비아파트 활성화 시급
가격하락 우려에 사업중단 일쑤
작년 비아파트 인허가 11% 뚝
알짜입지 등 사업성 확 높이고
금융 지원·규제 완화 뒷받침을
제도개선 통해 기업 참여 확대
리츠 등 장기임대 조성도 필요

서울 전월세 매물 감소로 임대차 시장의 불안정성이 커지고 있는 가운데 도심 비아파트 공급에 속도를 내야 한다는 목소리가 커지고 있다. 아파트는 택지 확보부터 인허가·착공·준공·입주까지 상당한 시간이 필요한 반면 연립·다세대와 도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트는 기존 도심의 토지와 기반시설을 활용할 수 있어 상대적으로 짧은 기간에 공급할 수 있기 때문이다. 비아파트는 아파트에 비해 선호도가 떨어지는 만큼 단순히 물량을 늘리는 데 그치지 않고 수요자가 원하는 입지와 품질을 갖춰야 한다는 지적이다. 아울러 임대주택 공급자 역할을 하는 다주택자에 대한 규제를 완화하고 기업형 임대시장을 활성화할 필요가 있다는 조언이 나온다.

◇비아파트 인허가 4년만에 77% 급감=최근 들어 다소 늘고 있지만 비아파트 공급은 급격히 감소했세다. 2일 국토교통부에 따르면 지난해 비아파트 인허가 물량은 3만3061가구로, 전년도(3만7330가구) 보다 11.4% 줄었다. 착공 물량도 같은 기간 7.7% 감소했다. 올해 8월 기준으로 2022년 대비 인허가는 76.5%, 착공은 78.1% 급감했다.

비아파트 공급이 급감한 배경에는 전세사기 여파와 주택가격 하락에 대한 우려, 높은 토지비와 공사비, 금융비용 상승, 아파트 선호 현상 심화 등이 복합적으로 작용했다. 민간 사업자 입장에서는 과거처럼 분양이나 임대를 통해 사업비를 회수하기가 어려워진 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장까지 얼어붙으면서 신규 사업에 나설 유인이 약해졌다. 도심에서 비교적 빠르게 공급할 수 있는 주택의 상당 부분이 사업 단계에서 멈춰버린 셈이다.

정부가 공공 매입임대를 비아파트 공급 회복의 핵심 수단으로 꺼내든 이유도 여기에 있다. 국토부는 올해와 내년 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하고 이 가운데 서울·경기 규제지역에 6만6000가구를 집중하기로 했다. 매입임대를 통한 공급 효과 달성을 위해서는 사업성이 떨어지는 사업을 걸러내고 실제 공급으로 이뤄지기까지 중간 과정에 걸림돌을 해소하는 노력이 필요하다. 신축매입임대는 민간 사업자의 신청 이후 심사와 매입약정, 토지 확보, 착공, 준공, 매입, 입주까지 여러 단계를 거쳐야 한다. 국회 국토교통위원회 소속 부승찬 더불어민주당 의원이 국토부와 LH에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 신청 물량만 28만8317가구에 달했지만 실제 착공으로 이어진 물량은 1만4195가구에 그쳤다. 신청은 몰렸지만 임대차 시장의 물량 부족 해소에는 도움이 되지 못한 것이다.

◇금융 지원 통해 빌라 공급 생태계 복원 필요=정부는 이같은 병목을 인정하고 올해 지원체계 손질에 나서고 있다. 한국토지주택공사(LH)의 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%까지 높이고 주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증을 강화해 사업자가 자체적으로 마련해야 하는 초기 자금 부담을 토지비의 10% 수준까지 낮췄다. 착공 이후에는 공정률에 따라 3개월 단위로 매입대금을 지급하고, 공사비 검증 때문에 착공이 늦어지는 사업장에는 ‘선착공 후검증’ 방식도 적용하고 있다. 비아파트 자체의 사업성을 높이기 위한 규제 완화도 병행하고 있다. 이를 통해 국토부는 수도권 비아파트를 올해부터 내년까지 4만1000가구, 2030년까지는 11만가구를 공급한다는 목표다.

전문가들은 수요자가 외면하는 주택을 양산하지 않도록 입지와 품질까지 공급 기준에 반영하고 금융 지원을 강화할 필요가 있다고 조언한다. 도심에 멈춰있는 사업을 재개시키고, 비어있는 임대 물량을 ‘입주하고 싶은 집’으로 바꾸면 전월세난 해소가 어느 정도 가능하다는 것이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “비아파트는 분양뿐 아니라 임대도 어려워졌고 토지비와 공사비까지 올라 서울에서 새로 짓기가 쉽지 않은 상황”이라며 “금융과 규제를 함께 개선해 민간이 다시 사업에 나설 수 있는 환경을 만드는 것이 우선”이라고 강조했다.

◇민간임대 활성화·기업형 장기임대 확대 필요=공공의 주택 매입만으로 임대차시장의 구조적인 공급 부족을 해소하기에는 한계가 있기 때문에 민간임대 시장 자체를 안정적인 주택 공급원으로 만드는 정책도 병행해야 한다는 조언이 나온다. 특히 다주택자가 안정적인 임대주택 공급자로 기능을 할 수 있도록 일정 기간 이상 임대하고 임대료·보증금 반환 등 의무를 충실히 이행하는 사업자에게 세제·금융상 예측 가능한 혜택을 주는 방식이 필요하다는 지적이다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “매입임대 확대 등 공급 지원책은 마련되고 있으나 임대사업자 제도 개선 등 민간의 공급 참여를 유도할 유인책이 부족하다”며 “민간 임대공급을 위축시키지 않도록 세제 체계를 다시 설계할 필요가 있다”고 지적했다.

전월세 시장 안정화를 위해 기업형 장기임대를 확대할 필요가 있다. 리츠와 기관투자가가 주택을 장기간 보유하면서 임대하는 구조가 자리잡으면 개인 임대인의 계약 갱신이나 매각 여부에 따라 매물이 급격히 줄어드는 문제를 완화할 수 있기 때문이다. 정부도 신유형 장기 민간임대 도입과 리츠 등을 통한 안정적인 임대 운영을 정책 방향으로 제시해 왔지만 활성화하지 못한 상태다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 “민간임대 공급 구조를 개인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 재편하되 임대료 인상 제한을 통한 임차인 주거안정 등 공공성 요건을 충족하는 안정적 임대공급 기반을 구축해야 한다”고 말했다.

김광수 기자 bright@sedaily.com