내일부터 ‘일시적 2주택’ 3년→2년… 기존 집 2년 안에 팔아야

세제특례조정지역 간 갈아타기 처분기한 1년 단축… 양도세·종부세 기준 강화
8월 3일 이전 취득·계약은 3년 유지… 비조정지역 새 집 매입도 종전 규정
매입임대도 ‘무기한 중과 배제’ 손질… 임대 종료 후 1년 내 처분

주택 모형과 시계를 활용해 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 단축을 표현한 이미지. (AI 생성)

내일(1일)부터 서울 등 조정대상지역에서 집을 갈아타 일시적 2주택자가 되면 기존 집을 3년이 아닌 2년 안에 팔아야 양도소득세와 종합부동산세의 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.

정부가 조정대상지역 간 주택 이동에 허용했던 처분기간을 1년 줄이면서 새 집을 산 뒤 기존 집을 언제 파느냐가 세 부담을 가르는 기준으로 한층 중요해졌습니다.

새로 산 집이 비조정대상지역에 있거나 지난 8월 3일까지 신규주택을 취득 또는 계약한 경우에는 기존 3년의 처분기한이 유지됩니다.

조정대상지역 매입임대 아파트에 사실상 기한 없이 적용됐던 양도세 중과 배제에도 매도 시한이 생깁니다.

■ 갈아타기 3년→2년… 두 집 모두 조정지역이면 적용

정부가 지난 29일 국무회의에서 의결한 소득세법과 종합부동산세법 등 세법 시행령 개정안이 내일부터 시행됩니다.

가장 큰 변화는 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한입니다.

이사나 갈아타기를 위해 새 집을 먼저 사 일시적으로 두 채를 보유하더라도 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 양도세와 종부세에서 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.

현재 처분기한은 3년입니다. 앞으로 종전주택과 새로 산 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년으로 줄어듭니다.

1세대 1주택자는 주택을 팔 때 양도가액 12억 원까지 비과세를 적용받을 수 있고, 요건을 갖추면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
종부세에서는 12억 원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제가 적용됩니다.

■ 모두 2년은 아니… 8월 3일 이전 계약은 3년

시행일이 10월 1일이라고 해서 기존 일시적 2주택자의 처분기한이 일괄적으로 줄어드는 것은 아닙니다.

양도세는 지난 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 변경된 기준이 적용됩니다.

정부 세제개편안 발표일인 8월 3일까지 신규주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 기존 3년 규정이 유지됩니다.

종부세는 2027년 6월 1일 과세기준일부터 2년의 특례기간이 적용됩니다.

지역에 따라서도 처분기한이 갈립니다.

조정대상지역에 주택을 보유하고 있더라도 새로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 있다면 종전주택 처분기한은 3년입니다.

서울 집을 가진 1주택자가 제주 등 비조정대상지역에서 새 집을 사 일시적 2주택자가 되는 경우가 여기에 해당합니다.

■ 매입임대 ‘언제 팔아도 중과 배제’ 끝… 처분기한 신설

등록임대사업자에게 적용되는 세제 특례도 달라집니다.

조정대상지역의 매입임대 아파트는 일정한 임대요건을 충족하면 등록이 말소된 뒤 장기간 보유하다 팔더라도 다주택자 양도세 중과 배제 특례를 받을 수 있었습니다.

정부는 기존 특례를 원칙적으로 2027년 12월 31일 양도분까지만 인정하기로 했습니다.

2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 남아 있는 주택은 임대가 끝나 등록이 말소된 날부터 1년 안에 팔아야 중과 배제를 받을 수 있습니다.

특례 적용기한이 끝나기 전 재건축이나 재개발에 들어가 처분하기 어려워진 경우에는 이전고시일부터 1년까지 인정됩니다.

조정대상지역 밖의 아파트와 조정대상지역 내 비아파트 등에는 기존 특례가 유지됩니다. 임대사업자가 실제 거주하는 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례도 등록말소일부터 5년간 현행대로 적용됩니다.

■ 상생임대 연말 종료…지방 미분양 혜택 1년 연장

임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 상생임대주택에 적용되는 양도세 거주요건 면제 특례는 예정대로 올해 말 종료됩니다.

상생임대 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제받을 수 있었지만 신규 계약에 대한 특례는 오는 12월 31일 끝납니다.

기존 상생임대계약도 임대가 끝난 뒤 1년 안에 주택을 양도하는 등 정해진 요건을 충족해야 특례를 받을 수 있습니다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제 지원은 1년 연장됩니다.

해당 주택을 취득할 때 양도세와 종부세 산정 과정에서 주택 수에서 제외하는 특례는 2027년 말까지 이어집니다.

JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자