“새집 얻고 8억도 받아” 잠실5단지와 4억 더 내야 하는 은마 ‘희비’ [부동산360]

같은 평형 선택해도 사업성 따라 엇갈려
기존 36평형→신축 84㎡ 약 8.6억 환급
244㎡ 펜트 조합원 분양가 141.5억

서울 송파구 잠실주공 5단지의 모습. [연합]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축 사업에서 기존 주택과 비슷한 면적의 새 아파트를 선택하는 조합원은 수억원을 돌려받을 수 있는 것으로 추산됐다. 반면 대형 평형으로 면적을 넓힐수록 추가 분담금이 커져 최고급 펜트하우스(PH)를 선택하면 100억원이 넘는 부담금이 발생하는 것으로 나타났다.

30일 정비업계에 따르면 잠실5단지아파트 주택재건축정비사업조합은 지난 29일부터 다음 달 31일까지 조합원 분양신청을 진행하고 있다. 조합은 지난 7월 사업시행계획인가를 받은 설계를 바탕으로 주택형별 조합원 분양가와 추정 분담금을 산정해 조합원들에게 안내했다. 재건축 단지는 최고 65층 규모로 계획됐다.

안내문에 따르면 기존 76㎡(34평형, 이하 전용면적)과 81㎡(35평형), 82㎡(36평형)의 종전자산 평균액은 각각 39억953만원, 40억4310만원, 43억576만원이다. 수영장과 정구장 지분을 정상 배분했다고 가정한 뒤 예상 비례율 89.24%를 적용하면 권리가액은 각각 35억3808만원, 36억6156만원, 38억9133만원으로 산정됐다.

이에 따라 기존 주택과 비슷한 규모의 신축 아파트를 선택할 경우 오히려 상당액을 환급받는 구조다. 제3종일반주거지역 기준 신축 84㎡의 조합원 평균 분양가는 약 30억3079만원이다. 기존 34평형 조합원이 84㎡를 선택하면 약 5억729만원, 35평형은 약 6억3077만원, 36평형은 약 8억6054만원을 각각 돌려받는 것으로 추산됐다.

이는 지난 23일부터 조합원 분양신청에 들어간 서울 강남구 은마아파트와 대조된다. 은마아파트는 기존 84㎡를 보유한 조합원이 신축 84㎡를 선택할 경우 약 4억3021만원을 추가로 내야 한다. 추정 비례율도 잠실주공5단지는 89.24%, 은마아파트는 82.19%로 차이가 난다.

더 작은 주택형을 선택하면 환급액은 더욱 커진다. 39㎡의 조합원 평균 분양가는 약 15억963만원으로, 기존 34평형은 약 20억2845만원, 35평형은 21억5192만원, 36평형은 23억8169만원을 환급받는 것으로 계산됐다. 59㎡를 선택해도 기존 34·35·36평형의 환급액은 각각 약 11억8815만원, 13억1163만원, 15억4140만원 수준이다.

다만 면적을 넓히기 시작하면 추가 분담금이 발생한다. 기존 34평형 조합원이 100㎡를 선택하면 약 2억829만원, 107㎡를 신청하면 약 5억4196만원을 추가로 부담해야 한다. 기존 35평형도 100㎡ 선택 시 약 8482만원, 107㎡는 약 4억1849만원을 내야 한다. 기존 36평형은 100㎡까지는 약 1억4495만원을 환급받지만 107㎡로 넓히면 약 1억8872만원을 추가 부담해야 한다.

대형 평형에서는 분담금 규모가 수십억원대로 뛴다. 152㎡를 선택할 경우 기존 34평형 조합원의 추정 분담금은 약 21억1043만원, 35평형은 19억8696만원, 36평형은 17억5719만원이다.

특히 펜트하우스는 100억원대 분담금이 제시됐다. 현 사업시행인가 설계상 PH는 176㎡와 200㎡, 236㎡, 244㎡ 등 총 20가구다. 제3종일반주거지역에는 176㎡ 6가구, 200㎡ 6가구, 244㎡ 2가구가 계획됐고 준주거지역에는 176㎡ 2가구, 236㎡ 2가구, 244㎡ 2가구가 들어선다.

타입별 분양가 가운데서는 244㎡ B타입 1가구의 조합원 분양 추정가격이 149억3985만원으로 가장 높게 제시됐다. 176㎡ PH는 타입별 약 85억8025만~87억9080만원, 전용 200㎡ PH는 약 96억7389만원이다.

잠실주공5단지는 재건축을 통해 현재 3930가구에서 총 6411가구 규모로 탈바꿈할 예정이다. 사업시행인가 기준 제3종일반주거지역에 4942가구, 준주거지역에 1469가구가 들어선다. 이 가운데 임대주택은 831가구다. 현재 조합이 추정한 일반분양 물량은 1534가구로, 모두 84㎡ 이하에서 나온다.

일반분양 수입은 약 4조4670억원으로 추산됐다. 제3종일반주거지역 전용 84㎡의 일반분양 추정가격은 평균 약 33억8257만원으로 책정됐다. 다만 일반분양 가구 수는 이번 조합원 분양신청 결과에 따라 달라질 수 있고 실제 분양가격도 분양가상한제 심의를 거쳐 결정된다.

조합이 사업성 계산에 적용한 추정 비례율은 89.24%다. 이주비 금융비용을 제외한 총사업비는 약 6조3850억원으로 산정됐다. 조합원 분양수입과 일반분양 수입, 임대주택 매각수입 등을 합한 사업 수입을 토대로 계산한 수치다.

잠실주공5단지는 1978년 준공된 대표적인 잠실권 노후 대단지다. 2003년 조합설립추진위원회 승인을 받으며 재건축 절차에 들어갔고, 2013년 조합설립인가를 받았다. 이후 정비계획 변경과 각종 심의 절차를 거치며 장기간 사업이 이어졌고 올해 7월 사업시행계획인가를 받으면서 관리처분계획 수립을 향한 후속 절차에 들어갔다. 추진위 승인 이후 20년 넘게 걸린 장기 재건축 사업이 본격적인 이주 단계에 가까워졌다.

다만 이번에 공개된 금액은 최종 분담금이 아니다. 조합은 안내문에서 현재 사업시행계획인가를 받은 설계를 기준으로 추정한 금액으로, 향후 일반분양 수입과 정비사업비, 감정평가액, 설계 변경 등에 따라 관리처분계획 수립 과정에서 달라질 수 있다. 잠실주공5단지는 이번 분양신청 이후 시공사와 대안설계를 논의해 설계를 변경하고, 이주·철거 과정에서 조합원 분양신청을 다시 진행할 예정이다.