내일부터 ‘일시적 2주택자’ 2년 내 기존 집 팔아야 1주택 과세

조정지역 아닌 지방 주택 매입땐
기존처럼 3년내 서울집 팔면 돼
매입임대, 양도세 영구 혜택 없애
임대 종료후 1년내 못팔면 중과세

다음 달부터 서울에서 집 1채를 가진 사람이 갈아타기 등의 이유로 ‘일시적 2주택자’가 되면 2년 내 기존 집을 팔아야 1가구 1주택 기준으로 세금을 낼 수 있다. 서울을 포함한 조정대상지역 내 매입임대 아파트를 가진 임대사업자도 임대 종료 후 1년 내 집을 팔아야 양도소득세 중과 배제 혜택을 받는다. 정부는 실거주 중심의 주택시장 전환을 위해 부동산 세금 관련 특례 기준을 강화한 것이다.

● 서울 ‘일시적 2주택’ 2년 내 팔아야

29일 재정경제부에 따르면 정부는 이날 국무회의에서 이 같은 내용이 담긴 소득세법 시행령, 종합부동산세법 시행령 등 세법 시행령 개정안 4건을 의결했다. 이번 시행령 개정안은 지난달 3일 재경부가 발표한 ‘2026년 세제 개편안’ 후속 조치로, 10월 1일부터 시행된다. 이와 함께 비거주 1주택자와 다주택자의 세금을 강화하는 내용의 관련 법 개정안이 국회에 계류 중이다.

세제 개편안이 발표된 다음 날인 지난달 4일 이후 조정대상지역 내 주택 2채를 보유한 일시적 2주택자가 됐다면 기존 집을 2년 내 팔아야 양도세와 종합부동산세 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 있다. 1가구 1주택자는 집을 팔 때 양도금액에서 12억 원까지 비과세 혜택을 받고, 나머지 금액에 대해서도 보유 기간에 따라 최대 80% 공제를 받는다. 종부세도 기본공제 12억 원과 나이, 보유 기간에 따라 최대 80% 공제가 적용된다.

현재 전국의 일시적 2주택자는 기존 집을 3년 내 팔면 이 특례를 적용받는데 서울처럼 집값이 올라 규제지역으로 묶인 곳에 한해 기간을 2년으로 줄이는 것이다. 시행령 개정안이 시행되는 10월 1일보다 빨리 집을 팔거나, 올해 8월 3일 이전에 일시적 2주택자가 됐다면 3년 내 기존 집을 처분해도 특례를 받을 수 있다. 서울 집을 가진 1주택자가 조정대상지역이 아닌 지방의 집을 사서 2주택자가 됐어도 3년 내 서울 집을 팔면 된다.

● 매입임대 ‘영구적’ 양도세 혜택 없애

2028년부터 조정대상지역 매입임대 아파트를 가진 임대사업자가 다주택자 양도세 중과를 피하려면 임대 종료 후 1년 내 해당 아파트를 팔아야 한다. 지금은 임대 종료 후 10년, 20년이 지난 뒤 팔아도 양도세 중과 배제를 적용받는다. 정부는 이 같은 영구적인 혜택이 지나치다고 보고 매도 기한을 정했다. 임대사업자들이 준비할 수 있도록 내년 말까지 기존 특례를 유지한다. 이후 2027년 1월 기준 의무임대 기간이 남은 아파트는 임대 종료 후 1년 내 팔아야 특례를 받는다. 만약 이 기한이 끝나기 전에 아파트가 재건축이나 재개발에 들어가면 집을 팔 수 있게 되는 ‘이전 고시일’을 기준으로 1년 내 팔면 된다.

정부는 임대사업자들이 아파트를 빨리 팔도록 유도해 조정대상지역 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다. 다만 임대사업자가 직접 사는 주택에 대한 양도세 1가구 1주택 특례는 그대로 임대 종료 후 5년간 유지된다. 정부는 원래 이 기간도 줄이려 했는데 거주 이전의 자유를 지나치게 제한한다는 반대 의견이 많아 현행대로 두기로 했다.

2년간 임대료 인상률을 5% 내로 제한하는 상생임대주택에 대한 양도세 거주요건(2년) 면제 혜택은 올해 말 예정대로 종료된다. 한 번도 살지 않은 주택에 세제 혜택을 줘 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 부추긴다는 비판이 컸기 때문이다. 상생임대 사업자는 세입자와의 계약이 끝난 뒤 1년 내 집을 팔아야 양도세 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있다.

서울 등 수도권과 달리 침체된 지방 주택시장을 활성화하기 위한 비수도권 준공 후 미분양 주택 세제 지원은 내년 말까지 1년 연장된다. 해당 주택을 사도 종부세와 양도세 계산 때 주택 수에 포함되지 않는다.

세종=주애진 기자 jaj@donga.com