서울 아파트 전셋값 역대 최고···정부, 중산층 위한 공공임대 19만가구 공급

전세 매물 13% 급감에 전셋값 14.9%·월세 24.3% 급등···갱신 비중 58.9%
2030년까지 19만가구 공급···전용 55~84㎡·최장 20년 '보편형' 신설

 / 사진=연합뉴스

[시사저널e=조건희 기자] 서울 아파트 전세 매물이 1년 새 13% 넘게 감소하면서 전셋값과 월세가 동반 상승하고 있다. 평균 전세가격이 역대 최고치를 경신한 가운데 신규 입주 물량마저 줄면서 임차인의 주거비 부담이 커지는 모습이다. 정부는 이에 대응해 중산층까지 입주 대상을 확대한 '보편형 공공임대'를 도입하고 2030년까지 약 19만가구를 공급하기로 했다. 다만 과거에도 중형·고품질 공공임대 확대를 추진했던 만큼 공급 목표 달성과 재원 확보가 향후 과제로 꼽힌다.

◇ 매물 줄어든 서울 전세시장···2년 새 평균 전셋값 8268만원 상승

27일 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3662만원으로 2년 전보다 14.9%(8268만원) 상승했다. 2년 전 계약이 만료된 세입자가 새로 전세를 구하거나 재계약하려면 평균 8000만원이 넘는 보증금을 추가로 마련해야 하는 셈이다. 상승률은 경기(11.4%)와 인천(8.5%)보다 높았다.

서울 아파트 평균 전셋값은 임대차2법 시행 이후 전셋값이 급등했던 2022년 1월의 6억3424만3000원을 넘어 역대 최고 수준을 기록했다. 중위 전세가격도 같은 기간 4억8000만원에서 5억6000만원으로 8000만원(16.7%) 올랐다.

신규 입주 물량은 부족한데 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고, 초강력 대출 규제에 실거주 중심의 세제 개편안까지 발표되면서 신규 전월세 매물이 품귀 현상을 보이고 있기 때문이다.

전세 매물은 크게 줄었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 지난 19일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3697건으로 1년 전보다 13.3% 감소했다. 여기에 신규 아파트 입주 물량마저 감소세다. 부동산R114에 따르면 이달 서울 아파트 입주 예정 물량은 3438가구로 전월 5512가구보다 38% 줄었다. 2021년 4월 이후 5년 5개월 만에 가장 적은 규모다.

전세 매물이 줄면서 기존 임차인이 계약을 연장하는 비중도 높아졌다. 지난달 서울 아파트 전세 거래 중 갱신계약 비중은 58.9%로 1년 전(43.7%)보다 15.2%포인트 상승했다. 올해 전체 전세 거래 8만480건 가운데 갱신계약은 4만1145건으로 51.1%를 차지했다.

구별로는 송파구의 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 지난달 송파구 평균 전셋값은 9억4137만원으로 2년 전 7억5734만원보다 24.3% 올랐다. 전세 재계약을 할 경우 평균 1억8400만원 이상을 추가로 마련해야 하는 수준이다. 강동구는 20.6%(1억292만원), 성북구는 18.7%(8400만원), 영등포구는 18.3%(9954만원) 상승했다.

월세(보증부 월세) 역시 2년 전에 비해 평균 보증금은 하락했고 월세는 상승했다. 지난달 서울 아파트 평균 월세 보증금은 1억9565만원으로 2년 전 대비 0.3% 하락했으나, 평균 월세액은 132만원에서 164만원으로 24.3%(32만원) 올랐다.

월세 상승폭은 강남 3구와 한강벨트 지역에서 크게 나타났다. 송파구는 평균 월세가 56.2%(84만원) 올랐고 중위 월세 상승률은 69.2%(91만원)에 달했다. 이어 서초구(37.5%), 영등포구(35.5%), 강동구(34.1%), 용산구(28.9%), 동작구(28.4%), 성동구(27.4%), 광진구(26.5%) 순으로 높은 상승률을 보였다.

◇ 정부, 중산층까지 공공임대 확대···2030년까지 19만가구 공급

/ 사진 = 국토교통부 제공.

서울 아파트값 상승세와 전월세 시장의 불안감이 지속되자, 정부는 중산층까지 수혜 대상을 확대한 고품질 공공임대주택을 공급하며 시장 안정화에 나섰다. 국토교통부는 최근 발표한 '주거안정플랜'에서 다양한 실수요층이 안정적으로 거주 가능한 '보편형 공공임대'를 새로 도입해 2030년까지 19만가구를 공급하겠다고 밝혔다.

보편형 공공임대는 취약계층 중심의 낮은 임대료·소형 평형·저품질이라는 기존 공공임대의 한계를 개선하기 위해 마련됐다. 다자녀 세대 등 가족 단위 입주가 가능하도록 공공택지 내에서는 전용면적 55~84㎡ 위주로 조성되며, 도심권은 40~60㎡, 1인 청년 가구에는 30㎡ 이상이 할당된다. 민간 분양 아파트급의 3·4베이(bay) 구조와 고급 마감재를 적용해 품질을 대폭 향상시키고, 역세권 등 접근성이 뛰어난 도심 핵심 입지를 주요 공급처로 잡았다.

입주 자격 역시 완화해 중산층 수요도 흡수한다. 소득 기준은 기존 공공임대 요건인 중위소득 150% 이하(2인 가구 629만원, 3인 가구 803만원)보다 넓히고, 자산 기준도 3분위 평균자산인 3억4500만원 이상으로 올려 잡았다.

임대료는 주변 시세보다 저렴하게 책정한다. 청년층과 신혼부부·출산 가구 등에 맞춰 임대료 감면 혜택도 검토한다. 기본 거주 기간은 6년이지만 최장 20년까지 안정적인 거주가 가능하다.

이러한 정책 방향은 지난 2020년 11월 문재인 정부가 추진했던 '질 좋은 평생주택'과 궤를 같이한다. 문 정부는 기존 공공임대 유형을 '통합공공임대'로 개편하면서 입주 소득 기준을 중위 150%까지 확대하고 면적 기준도 85㎡까지 상향한 바 있다. 낮은 임대료로 최장 30년 거주를 보장하고 분양주택급 마감재와 스마트홈 기술을 도입해 공공임대의 질을 높이겠다는 목표였다. 당시 60~85㎡ 규모 중형 임대주택의 공급 목표는 2025년까지 매입임대 1만가구를 더해 총 6만3000가구였다.

다만 중형 평형 확대와 고급화 등 측면에서 이번 보편형 공공임대와 유사했던 통합공공임대는 실제 제도 운영 과정에서 현실적인 제약에 부딪혔다. 한정된 부지에 애초 계획한 공급 목표치를 달성하려면 건설 가능한 가구 수를 줄이는 중형 평형을 크게 늘리기 어려웠고, 고급화에 따른 사업비 증가도 부담 요인으로 작용했다. 아울러 통합공공임대라는 하나의 체계 내에서 중산층 대상 비중을 높이면 취약계층 지원이 부족해질 수 있다는 지적도 있었다.

정부가 '보편형 공공임대'라는 별도의 유형을 새로 만든 것은 과거 통합공공임대 추진 과정에서 나타난 현실적 한계를 보완하고 실행력을 높이기 위한 조치로 풀이된다. 중형 평형 확대와 품질 고도화에 따른 한국토지주택공사(LH) 등 사업시행자의 재원 부담을 고려해 주택도시기금 출자·융자도 대폭 확대할 계획이다.

정부는 우선 3기 신도시를 중심으로 보편형 공공임대를 단계적으로 공급하되, 조속한 물량 확충을 위해 도심 내 우수 입지의 기존 주택을 매입해 임대주택으로 공급하는 방식도 병행할 방침이다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 "집은 단순한 공간이 아니라 국민의 삶을 지탱하는 가장 기본적인 기반"이라며 "좋은 집은 더 많이 공급하고, 필요한 국민에게는 더 촘촘한 지원을 제공해 소득과 연령, 거주 지역에 관계없이 국민이 주거안정을 체험할 수 있도록 하겠다"고 전했다.