“집 팔아야 하는데 갱신권 쓰면?”…임대사업자·세입자 모두 난감해진 이유[박합수의 부동산 끝판]

세제개편 후폭풍 - 등록임대주택 사업자 양도기한 주의보

롯데월드타워에서 내려다본 서울시내가 아파트로 빽빽한 모습. [매경DB]

주택임대사업자 관련정책은 이를 직접 적용받아 납세액이 달라지는 이는 적지만, 결국 임대시장을 거쳐 부동산 전반에 여파를 끼치게 된다. 올해 발표된 세법개정안을 비롯한 각종 임대주택 정책을 유심히 살펴봐야하는 이유다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수가 최근 정책이슈를 해설하고, 시장 영향을 전망한다. 다음은 박합수 교수의 글이다.

정부가 발표한 2026년 세제개편(안)에서 등록임대주택 사업자의 내용이 다수 포함되었다. 대부분은 양도 기한 설정에 관한 부분이다. 임대 기간이 종료되면 일정 기한 내에 양도해야 한다. 정부는 등록임대주택 사업자에게 조정대상지역에서 양도세 중과 유예를 무한정 주던 방식을 개선하겠다고 밝혔었다. 그 취지와 일맥상통한다. 아파트 임대사업자를 다주택자처럼 규제하겠다는 의미다. 장기간 주택임대사업을 하던 당사자로선 당황스러운 일이다. 물론 그 집에 거주하던 세입자도 당사자가 되므로 전세 시장에도 악영향을 미친다.

국회에서 최종적으로 어떻게 결정되는지에 따라 달라지겠지만, 사업자는 충분히 숙지하고 대응해야 한다. 일반인들과 큰 상관이 없는 내용이다 보니, 관심도가 떨어져 그대로 통과될 확률도 높다. 전반적인 내용을 발표 자료 순서대로 살펴보기로 한다.

상생임대주택 중복규제 대상 … 기한내 양도하거나 실거주 맞춰야

가장 먼저 상생임대주택이다. 임대인이 실거주하지 못하는 1세대 1주택 비거주자이다 보니, 종합부동산세(연령별·장기보유공제 제외 등)와 양도소득세(장기거주공제 제외) 등에서 중복 규제 대상이라 가볍지 않다. 상생임대주택은 전세시장 안정을 위해 만들어진 제도로 주택취득 후 직전 임대차계약에 따른 임대 기간이 1년 6개월이 지나야 대상이다.

추가로 임대 기간 2년 이상을 계약하며 직전 계약 대비 임대보증금 등 증가율이 5% 이내, 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일까지 계약체결 및 임대 개시하면 해당한다. 상생임대 사업자의 혜택은 1세대 1주택 특례 적용 시 2년 조정대상지역 거주요건을 면제한다. 이번 개편(안)에서 2026년 12월 31일 이전 임대차계약이 종료되면 2027년 말까지 양도해야 한다. 2027년 이후 임대차계약이 종료되면, 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 말 중 빠른 날까지 양도해야 한다.

결국 기한 내 양도하지 못하면 혜택이 사라진다는 의미다. 상생임대주택 사업 제도실시 후 추가된 소급 적용이다. 신뢰 보호 원칙을 훼손하는 소급효 논란이 있을 수 있다. 결국 종합부동산세 등과 맞물려 비거주를 거주로 전환하는 게 우선적인 방법이다. 물론 양도기한 내 양도할 수도 있지만, 대체 매입에 대한 대안을 가지고 실행해야 한다. 토지거래허가구역에서 매입은 거주의무를 채워야 하므로 의미는 같아질 수 있다.

[김형규 디자이너]

양도소득세 감면 양도기한 설정

장기임대주택 양도소득세 감면 양도기한 설정도 챙겨봐야 한다. 국민주택규모(85㎡) 이하로 1986년 1월 1일~2000년 12월 31일 중 신축했거나 1985년 12월 31일 이전 신축됐으나 1986년 1월 1일 기준 미입주 공동주택, 2000년 12월 31일 이전 임대 개시, 5년 이상 임대하는 등 요건을 모두 충족한 경우가 해당한다. 양도기한의 경우 수도권 아파트는 2029년 말까지, 수도권 외의 아파트는 2031년 12월 31일까지 매도해야 한다. 혜택으로는 10년 이상 임대, 5년 이상 임대한 건설임대, 5년 이상 임대한 매입임대(1995년 이후 취득 임대 개시 및 취득 당시 미입주주택에 한정) 한 경우 양도소득세 감면율 100%를 받을 수 있다. 예시한 외의 경우는 50%다. 사업 시점이 40년 전부터라 대상자가 어느 정도일지는 모르나, 세제지원 합리화가 개정 이유다.

신축임대주택 양도소득세 감면 양도기한 설정도 꼼꼼히 봐야 한다.

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