"49층 초고층 지키기냐, 분담금 폭탄이냐"…목동 정비사업 '골든타임' 임박

ICAO 규정 개정 앞두고 사업시행인가 시점 연동… 목동 49층 높이 계획 '기로'
'사업 지연 시 공사비·금융비용 급증…조합원 1인당 수천만 원 분담금 폭탄 위험
대형사 선별 수주 기조 속 특정 브랜드 대기 신중론…"검증된 제안 및 속도가 관건"

[미디어펜=서동영 기자]서울 목동 신시가지 재건축(이하 목동재건축)에서 '사업 추진 속도'가 조합원들의 추가 분담금 규모와 사업성을 좌우하는 핵심 요인으로 떠올랐다. 시공사 선정 및 후속 인허가가 지연될수록 공사비·금융비용 상승은 물론 오는 2030년으로 예정된 국제 고도제한 기준 개정에 따라 최고 49층 초고층 재건축 구상 자체가 흔들릴 수 있기 때문이다. 

고도제한 기준 개정이 임박하면서 목동재건축 단지들 사이에서는 최대한 빠른 사업진행이 관건으로 떠올랐다. 사진은 목동재건축 단지/사진=미디어펜 서동영 기자

23일 도시정비업계에 따르면 국제민간항공기구(ICAO)의 개정된 고도제한 기준이 오는 2030년 11월 적용 예정이다. 장애물 제한표면(OLS) 기준에 따라 건축물 높이 제한이 대폭 강화될 가능성이 커졌다. 이에 따라 최고 40~49층 재건축을 목표로 하는 목동 14개 단지의 동 배치 및 설계안 수정이 불가피하다. 

건축물 높이가 낮아지면 연면적 확보가 어려워져 일반분양 물량이 줄어든다. 이는 곧 사업 수익성 악화로 직결된다. 이에 서울시는 국토교통부에 개정 기준 적용 전 사업시행계획인가를 마친 단지에 한해 종전 규정을 적용해 주는 경과조치를 건의했다. 하지만 해당 건의안에 담긴 부칙 기준점 역시 '시공사 선정'이 아닌 '사업시행계획인가'여서 인허가를 서두르지 않으면 49층 유지권을 확보하기 어렵다.

사업계획 수정으로 사업이 지연되면 단지 소유주들의 직접적인 부담도 커질 수 밖에 없다. 착공과 본계약이 미루어질수록 자재비·인건비 등 물가 상승분이 공사비에 대거 반영되고, 사업비 대출 이자 등 금융비용이 가파르게 누적되기 때문이다. 

실제로 총사업비 1조 원 규모의 대형 단지에서 공사비가 5%만 늘어나도 증액분은 500억 원에 달한다. 이를 조합원 1000가구가 분담할 경우 1인당 부담해야 하는 돈만 약 5000만 원 늘어난다. 대규모 정비사업 현장에서 공사비 변동률이 조합원 개인에게는 치명타가 되는 이유다.

이 때문에 일부 단지에서 현대건설, 삼성물산 등 이른바 '빅2' 대형 건설사의 참여를 기대하며 입찰 일정을 미루는 움직임에 대해서도 경고의 목소리가 나온다. 최근 대형사들이 사업성과 상징성이 확실한 곳만 골라 입찰하는 선별 수주 기조를 한층 강화한 상황이다. 두 회사가 타 사업지 입찰이 끝난 후 목동 입찰에 참여한다는 보장이 없는 것이다. 

한 정비업계 전문가는 "목동 재건축에서 속도는 단순한 순위 싸움이 아니라 지연에 따른 분담금 폭탄을 막고 49층 인허가권을 지켜내기 위한 생존 전략"이라며 "특정 브랜드에 대한 막연한 기대감에 의존하기보다, 실질적인 입찰 조건과 차질 없는 추진 일정을 제시하는 시공사를 조기에 검증해 분담금을 방어하는 실리적 접근이 시급하다"고 강조했다.