"집 사려면 올해 안에 … 한강벨트 유망, 청약보다 기존주택"

혼돈의 부동산, 실수요자 전략은 … 전문가 50人 설문
전월세 급등, 수요 자극 전망
44%가 "추석 직후 매수 적기"
20%는 "올해 연말까지" 조언
유망지역 2위는 강남3구 24%
외곽보다 핵심지 급매가 유리
다주택은 비핵심부터 정리를

서울 집값과 전셋값이 동시에 오르는 상황에서 부동산 전문가 10명 중 6명이 '연내 행동에 나서야 한다'고 조언했다. 세제개편과 공급대책이 당장 시장을 진정시키기 어려운 가운데 전월세 불안까지 겹치면서 시간이 갈수록 매수자에게 불리한 국면이 이어질 수 있다는 진단이다.

다만 매수 지역에 대해서는 최근 가격 조정세가 이어지는 강남3구(강남·서초·송파)보다 한강벨트(용산·마포·성동·광진)를 주목하라는 답변이 우세했다. 내 집 마련 방식도 신축 청약을 기다리기보다 기존 주택 매물을 살펴보라는 조언이 많았다.

매일경제가 부동산 전문가 50명을 대상으로 진행한 설문조사에서 '추석 이후 주택 매수를 고려하는 투자자에게 가장 적합한 타이밍'을 묻자 44%(22명)가 '추석 직후'를 꼽았다. '올해 말까지'(20%)를 합치면 64%가 연내 매수를 권한 셈이다. 내년 상반기를 적기로 본 전문가는 22%(11명)였고, 당분간 매수를 보류하라는 답변은 6%(3명)에 그쳤다.

이 같은 판단의 배경에는 불안한 임대차 시장이 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3663만원으로 2012년 1월 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. 전문가 10명 중 4명이 예상한 것처럼 내년 전셋값이 5%만 올라도 평균 3000만원 넘는 보증금을 추가로 마련해야 한다.

전셋값 상승으로 매매가격과 격차가 좁혀지면 매수 시기를 저울질하던 세입자들이 자가 마련에 나설 수 있다는 분석이다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 "전월세에 치인 무주택 실수요자 중 자금력이 있는 사람들의 마음이 가을 이사철 진입과 맞물려 더 조급해질 것"이라고 내다봤다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전세가율이 높아지면서 매매가와 전세가 간 격차가 좁혀지면 실수요자가 나설 가능성이 커진다"고 전망했다.

투자 유망 지역으로는 한강벨트를 꼽은 전문가가 42%(21명)로 가장 많았다. 강남3구(24%)와 수도권 핵심지(16%)가 뒤를 이었다. 최근 상승세가 두드러진 노원·도봉·강북구를 유망 투자처로 꼽은 전문가는 6%(3명)에 그쳤다. 서울 집값 상승세가 외곽으로 번지고 있지만 전문가들의 선호는 여전히 핵심지에 집중된 것이다.

외곽일수록 금리와 거래량에 취약하다는 지적도 나왔다.

신광문 한국공인중개사협회 부동산정책연구원 책임연구원은 "정책 발표와 금리 상승 등 시장 변화가 커 일부 시급한 매수자 외에는 관망세를 유지할 가능성이 높다"며 "거래량이 적은 지역의 일부 거래가 시장을 왜곡할 가능성에 유의해야 한다"고 말했다.

매수 방법으로는 기존 주택 매입이 38%(19명)로 1위였다. 정비사업 신축 청약과 경매가 각각 16%로 뒤를 이었고 재개발 사업지 지분투자는 12%였다. 청약을 권한 전문가는 1명에 그쳤다. 당첨을 기다리는 사이 기존 주택 가격이 더 오를 수 있는 만큼 시장에 나와 있는 매물을 사는 것이 현실적이라는 판단이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남3구와 한강벨트는 기존 주택 급매를 노리고, 무주택자는 재개발 지분투자를 검토할 만하다"고 조언했다.

이미 부동산 자산을 많이 보유한 자산가에게는 추가 매수보다 기존 포트폴리오 정리가 먼저라는 조언도 나왔다. 서울 핵심지와 지방·비핵심지 간 자산가치에 격차가 벌어지는 만큼 보유 자산의 옥석을 가려야 한다는 것이다. 이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트는 "현금흐름이 낮거나 관리 부담이 큰 비핵심 부동산은 정리하고 핵심 자산은 유지하면서 금융 자산을 포함해 전체 포트폴리오를 재편하려는 움직임이 나타나고 있다"고 말했다.

▶설문에 참여해 주신 분들(가나다순) 강은현 법무법인 명도 경매연구소장, 고준석 연세대 교수, 구명완 엠디엠플러스 대표, 권대중 한성대 일반대학원 석좌교수, 권영선 신한은행 팀장, 김규정 한국투자증권 부동산전문위원, 김근용 한양대 겸임교수, 김덕례 주택산업연구원 실장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김윤수 빌사남 대표, 김인만 김인만부동산경제연구소 대표, 김재록 대한건축사협회 회장, 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 김종언 대한주택건설협회 본부장, 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 남혁우 우리은행 부동산 연구원, 노지영 더피알이사, 두성규 목민경제정책연구소 대표, 박용석 알투코리아 소장, 박원갑 국민은행 수석전문위원, 박지민 월용청약연구소 대표, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 배상열 신한리츠운용 부서장, 백준 제이앤케이도시정비 대표, 서정렬 영산대 교수, 서진형 광운대 교수, 송인호 KDI 소장, 신광문 한국공인중개사협회 책임연구원, 안명숙 빈파트너스 대표, 양지영 신한프리미어 전문위원, 우병탁 신한프리미어 전문위원, 유선기 아르고대부투자연구소 대표, 윤종만 한국부동산원 부연구위원, 윤지해 부동산114 리서치랩장, 이상영 건축사사무소다연그룹 대표, 이상우 인베이드투자자문 사장, 이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트, 이승화 포애드원 이사, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 이주현 지지옥션 전문위원, 이진 한국디벨로퍼협회 실장, 이창무 한양대 교수, 임채우 국민은행 부동산수석전문위원, 장소희 신한프리미어 수석, 장재현 리얼투데이 부사장, 정보현 NH투자증권 연구위원, 정수민 부동산플래닛 대표, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장, 황규완 하나금융연구소 연구위원

[박재영 기자 / 한창호 기자]