“서울 임대시장, 홍콩보다 매력적”…글로벌 큰손, 韓에 다시 눈독 [시그널]

‘전세의 월세화’ 빨라지면서
서울 월세비중 70%에 육박
모건스탠리·KKR·GIC 등
해외자본 앞다퉈 투자 확대
정부 규제 완화 기대감도

이 기사는 2026년 9월 22일 16:04 자본시장 나침반  '시그널(Signal)' 에 표출됐습니다.

맹그로브 창천. 엠지알브이

지난해 정부의 부동산 규제로 얼어붙었던 글로벌 ‘큰손’들의 국내 임대주택 시장 투자가 재개되고 있다. ‘전세의 월세화’가 예상보다 빠르게 이뤄지면서 임대 수익에 대한 기대감이 커진 데 따른 것으로 분석된다. 기관투자가는 물론 부동산 디벨로퍼까지 앞다퉈 투자 규모를 확대할 것이라는 전망이 나온다.

22일 투자은행(IB) 및 부동산 업계에 따르면 모건스탠리와 콜버그크래비스로버츠(KKR), 싱가포르투자청(GIC), 캐나다연금투자위원회(CPPI), 누빈자산운용 등 글로벌 투자가들은 올해 들어 국내 임대주택 시장 투자를 확대하고 있다. 이들이 현재 수도권에서 운영하거나 개발 중인 임대주택은 약 5000가구 규모로 추정된다. 투자 협약을 통해 개발이 예정된 곳까지 포함하면 2만 가구에 육박할 것으로 예상된다.

하인즈는 올해 서울 동대문구 용두동 임대주택 개발을 위한 토지 매입을 마무리 짓고 2029년 준공을 목표로 공사를 시작한다. 미국교직원연금기금(TIAA) 자회사 누빈자산운용은 내년 1월 서울 중구 일대에 62가구 규모의 임대주택을 처음으로 공급한다. 이를 위해 누빈은 주거 전문 운용사 위브리빙과 225억 원을 투자해 건물을 사들였다. 영국계 부동산 투자회사 M&G리얼에스테이트와 미국 부동산 컨설팅업체 존스랑라살도 올해부터 본격적으로 임대주택 사업을 전개할 것으로 전해졌다.

글로벌 투자사가 참여하는 임대주택 중 규모가 가장 큰 곳은 2021년 GIC가 SK디앤디와 개발한 ‘에피소드 수유(838가구)’다. GIC는 같은 리츠를 통해 강남과 서초·신촌 일대에도 임대주택을 보유하고 있다. 모건스탠리는 서울 길동과 독산동·안암동 등에서 총 359가구를 운영 중이다. 글로벌 사모펀드 운용사인 KKR도 서울 양평동과 휘경동 일대에 250가구 규모의 임대주택을 보유했다.

글로벌 투자가들이 국내 임대주택 시장에 주목하는 이유는 전세의 월세화다. 국토교통부에 따르면 올해 1~7월 서울 주택 전월세 거래 중 월세 비중은 69.7%로 지난해 같은 기간(63.8%)보다 크게 늘었다. 월세 선호 현상이 짙어지면서 서울 25개 자치구의 아파트 평균 월세는 올해 5월부터 4개월 연속 동반 상승했다. 올해 8월 서울 오피스텔 월세가격지수도 2018년 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록했다.

그동안 글로벌 투자가들은 일본과 홍콩 등에 임대주택 투자를 집중해왔다. 한국은 전세 계약이 주를 이뤄 임대료 수익성이 낮다는 판단에서다. 그러나 전세 매물 부족 등으로 월세가 가파르게 상승하면서 주요 투자처로 재평가를 받고 있다는 분석이다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 쿠시먼앤드웨이트필드가 올해 아시아·태평양 주거 부동산 투자자를 대상으로 설문조사를 진행한 결과 한국은 투자 선호 지역 평가에서 7점 만점에 3.98점을 받아 홍콩을 제치고 4위를 기록했다. 채드 필립스 누빈자산운용 부동산 글로벌 대표는 “한국의 임대 시장이 월세 중심으로 전환되면서 기관투자가 친화적인 시장이 되고 있다”고 평가했다.

기업형 임대주택 사업자에 대한 규제가 완화될 것이라는 기대도 나온다. 지난해 정부의 ‘10·15 대책’에 따라 법인이 임대주택을 매입할 때 내야 하는 취득세는 3%에서 12%까지 높아졌다. 아울러 종합부동산세 합산 배제 혜택에서도 제외된다. 현재 정부는 전월세 시장 안정을 위해 민간임대 사업자에 대한 세금 부담 완화 방안을 검토 중이다. 임대료 인상 여력도 커질 것으로 예상된다. 이재연 자본시장연구원 연구위원은 “기관투자가가 투자하는 곳이 비아파트 임대시장인 만큼 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 제한적”이라며 “장기 임대를 조건으로 하는 기관투자가에 대한 세제 지원을 검토할 수 있다”고 분석했다.

신미진 기자 mjshin@sedaily.com