빈집 1곳에 대기자 100명…편견 깬 공공임대 10곳의 비밀 [공공주택 심리보고서⑪]

더스쿠프 커버스토리 視리즈
더스쿠프×포춘코리아 공동기획
공공주택 심리보고서 2부 2편
수요 집중 단지 10곳 분석
행복주택 형태 상당 비중 차지
대단지 일부 공공임대로 활용
주거 환경에 있어 장점 확실

서울 내 공공임대주택 중 입주 대기자가 한명도 없는 단지는 60% 수준이다. '공가空家 위험' 상태인 공공임대주택이 그만큼 많다는 거다. 하지만 소수에 불과하지만 입주대기자가 차고 넘치는 곳들도 있다. 같은 공공임대주택인데도 수요가 극명하게 엇갈리는 이유는 무엇일까. 입주 대기자가 집중된 단지 10곳의 비밀을 데이터로 분석했다.

☞視리즈_공공주택 심리보고서 2부
1편_서울 공공임대 '빈집 지도' 공개
2편_편견 깬 공공임대 10곳의 비밀

☞視리즈_공공주택 심리보고서 1부
1편_"누가 부동산 망국론 부추겼나"
2편_공공주택에 사회적 낙인 찍은 사람들
3편_긴 대기줄과 빈집의 괴리… '치적'의 그림자
4편_복잡한 공공임대주택 유형이 빚은 구멍
5편_공공임대주택 부끄럽다? 청년 생각은 달랐다
6편_1.5룸이라도 역세권이라면 괜찮다는 착각
7편_무조건 싸야 한다? 청년 72%가 제시한 답
8편_그곳에 살아본 이들은 더 살고 싶다 했다
9편_정부가 '가짜 공급'에 매몰돼 놓친 가치

서울 내 공공임대주택 445곳 중 247곳은 입주 대기자가 0명인 '공가 위험' 상태에 놓여 있다.[사진 | 게티이미지뱅크]

"62.1%." 공가空家(빈집) 위험이 높은 서울 공공임대주택의 비율이다. 더스쿠프·포춘코리아가 분석한 '예비입주자 대기현황 데이터(마이홈포털)'에 따르면, 서울 공공임대 445개 단지 중 최근 1년새(8월 5일 기준) 퇴거자가 발생한 곳은 398곳이었는데, 이중 입주대기자가 0명인 곳은 247곳에 달했다. 단지 10곳 중 6곳 이상에서 '공가 위험' 경고음이 울린 셈이다.

여기서 말하는 '공가 위험'은 실제 빈집이 발생했다는 뜻은 아니다. 퇴거자가 발생했지만 현재 입주대기자가 없어 향후 공가가 발생할 가능성이 상대적으로 높은 단지를 일컫는다.[※참고: 자세한 내용은 공공임대주택 2부 1편 '공공임대주택 빈집 지도'에서 다뤘다.]

이처럼 서울 공공임대주택 중에선 '공가 위험 단지'가 수두룩했지만, 입주대기자가 넘친 곳도 있었다. 서울 공공임대 445개 단지 가운데 수요 집중 단지 10곳에는 1062명의 입주대기자가 몰렸다. 단지 1곳당 100명이 넘는 대기자 비율이다.

가령, 송파구에 위치한 '서울삼전행복주택'은 총 40세대로 구성돼 있는데, 8월 5일 기준 입주 대기자는 117명에 달했다. 세대 수 대비 입주 대기자 비율은 292.5%였다. 성북구 소재 'e편한세상(보문4)'도 마찬가지였다. 79세대 아파트에 입주대기를 건 인원은 98명으로, 비율은 124.1%에 달했다. 이유는 무엇일까. 수요 집중 단지 10곳의 특징을 한번 살펴봤다.

■ 공통점① 입지 = 무엇보다 10곳 중 8곳은 역세권, 2곳은 준역세권에 둥지를 틀고 있다. 지하철역까지 가는 데 걸리는 10곳의 평균 시간은 9.2분이었다. 지하철역과 가장 가까운 곳은 '서울양원 S2BL 행복주택'으로, 양원역까지 도보 3분 거리였다.

주변에 생활 인프라가 풍족하다는 점도 공통점이었다. 10곳 모두 대형마트나 시장, 대학 상권 등이 가까운 곳에 위치했다. 공원·숲을 비롯한 녹지도 근거리에 있었다. 가령, 서울양원 S2BL 행복주택 주변엔 홈플러스, 이마트, 코스트코, 서울시립북부병원, 서울의료원 등 생활 인프라가 숱하다.

도보권엔 동원초등학교를 비롯한 7개의 초중고교가 있고, 중랑캠핑숲, 양원 공원, 중랑구립잔디운동장 등 녹지공간도 풍부하다. 단지 내엔 도서관, 어린이집, 경로당, 주민운동 공간 등의 편의시설도 마련돼 있다.

■ 공통점② 행복주택 = 두번째 특징은 '행복주택'의 비중이 높다는 점이다. 10곳 중 7곳이 행복주택이었다(서울금천행복주택·서울양원 S2BL 행복주택·서울삼전행복주택·강동천호행복주택·관악봉천 H-2BL 행복주택·관악봉천 H-3BL 행복주택·서울공릉행복주택).

행복주택은 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 계층의 주거 안정을 위해 정부가 공급하는 공공임대주택이다. 주로 교통이 편리한 역세권이나 대학가 주변, 직장 밀집 지역 인근에 건설하는데, 임대료도 저렴하다. 보증금과 임대료는 '행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준'에 따라 실제 지역 시세 대비 60~80%로 차등 적용한다.

주거급여수급자(소득과 재산이 기준 중위소득의 48% 이하)가 60%로 가장 낮은 가격을 부담하고, 신혼부부는 80%를 부담한다. 좋은 입지에 상대적으로 저렴한 가격까지 갖췄단 점에서 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

■ 공통점③ 주거 환경 = 나머지 3곳은 행복주택은 아니지만 수요를 끌어들일 만한 장점을 갖고 있다. '천왕여성안심주택'이 대표적이다. 천왕여성안심주택은 국내 첫 여성 1인 가구 전용 주택으로, 24시간 비상벨, 무인택배 시스템, 주택 외부 원격 검침 등의 안전장치를 갖추고 있다.

단지 아래층엔 어린이집이, 길 건너편엔 천왕초·중학교가 자리 잡고 있어 유동인구가 많다. 혼자 사는 여성들이 안전감을 느낄 수 있는 주거 환경이란 점에서 수요가 몰린 것으로 해석된다.

'신정뉴타운롯데캐슬'과 'e편한세상(보문4)'은 대단지 주거 환경을 그대로 누릴 수 있다는 점에서 차별성을 확보했다. 두곳은 일반 분양 세대와 공공임대주택 세대가 같은 단지에 들어서 있는 형태다. 신정뉴타운롯데캐슬의 경우, 전체 930세대 중 160세대를 공공임대아파트로 활용하고 있다. e편한세상(보문4)은 440세대 중 79세대가 해당한다. 어린이집, 운동센터, 단지 내 상가 등 단지 내 편의시설을 공유할 수 있단 점에서 큰 인기를 모았다.

이렇게 입주 대기자가 집중된 10곳을 자세히 살펴보면 공공임대주택의 수요를 끌어올리는 요인이 무엇인지 확인할 수 있다. 주요 생활권, 저렴한 임대료, 특정 수요층이 원하는 주거 환경이 핵심 전제다.

물론 모든 공공임대주택을 당장 이 정도 수준으로 조성하는 건 불가능하다. 이 통계가 공공임대주택의 '절대적 수요'를 반영하는 것도 아니다. 일례로, 행복주택이지만 입주대기자가 '0명'인 경우도 적지 않았다. 이런 점을 감안하더라도 이 통계는 공공임대주택의 방향성을 어떻게 설정해야 할지를 잘 보여준다.

공급자 중심이던 공공임대주택의 정책을 '수요자 중심'으로 돌려놓는 데도 기여할 수 있을 것으로 보인다. 강미나 국토연구원 선임연구위원은 보고서 '공공임대주택 거주가구 조사체계 구축방안'에서 "공공임대주택의 정책 효과를 수요자 관점에서 파악할 수 있는 자료가 필요하다"며 "이런 자료를 잘 활용하면 공공임대주택의 효과를 주기적으로 모니터링하는 것도 가능하다"고 말했다.

조서영 더스쿠프 기자
syvho11@thescoop.co.kr

서울 공공임대주택 빈집 지도. [자료 | 마이홈포털, 더스쿠프, 포춘코리아, 제작 | 송정섭 작가]

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