첫 삽 뜬 용산국제업무지구… 민간 필지 공급은 해 넘긴다

정부 1만 가구·서울시 최대 8000가구 이견
연내 토지 공급계획 승인 사실상 무산
도로·상하수도 등 기반시설 공사는 진행

그래픽=정서희

서울시가 올해 안에 마치려던 용산국제업무지구 토지 공급계획 승인이 해를 넘기게 됐다. 주택 공급 규모를 두고 서울시와 정부가 이견을 좁히지 못하면서 민간에 필지를 공급하는 절차도 사실상 멈췄다. 지난해 말 도로와 상하수도 등을 설치하는 기반시설 공사는 시작됐지만, 민간 사업자에게 언제, 어떤 조건으로 땅을 팔지는 정하지 못한 것이다.

21일 서울시와 한국철도공사(코레일)에 따르면 사업 시행자인 코레일과 서울주택도시공사(SH)는 용산국제업무지구 토지 공급계획을 아직 마련하지 못했다. 민간에 공급할 토지는 18개 필지로 나눠 매각하는 방안이 검토되고 있다.

용산국제업무지구는 서울 용산구 한강로3가 40-1 일대 45만6099㎡ 규모의 옛 철도정비창 용지에 업무·상업·주거시설을 조성하는 사업이다. 사업 부지는 코레일과 SH가 7대 3 비율로 보유하고 있다.

코레일 관계자는 “현재 주택 공급 규모에 관한 협의가 진행되고 있다”며 “협의가 끝난 뒤 토지 공급계획을 추진할 예정”이라고 말했다.

토지 공급계획에는 공급 대상 토지의 용도와 면적, 가격, 공급받을 수 있는 사업자의 자격과 선정 방식 등이 담긴다. 사업 시행자가 계획을 세워 시·도지사의 승인을 받은 뒤 공급지침 수립과 공고, 사업자 선정, 계약을 거쳐야 실제 필지 매각이 가능하다.

서울시는 당초 올해 안에 코레일로부터 공급계획을 제출받아 심사와 승인을 마칠 방침이었다. 그러나 코레일이 아직 계획을 제출하지 않아 연내 승인은 어려워졌다. 서울시 관계자는 “남은 절차를 고려하면 연내 승인은 물리적으로 불가능하다”고 말했다.

토지 공급계획이 늦어지는 가장 큰 원인은 주택 공급 규모를 둘러싼 서울시와 국토교통부의 이견이다. 서울시는 용산국제업무지구에 6000가구를 짓는 기존 계획을 마련했지만, 국토부는 지난 1월 29일 발표한 주택 공급 대책에서 이를 1만 가구로 늘리겠다고 밝혔다.

서울시는 업무와 주거 기능의 비율, 학교와 공원 등 기반시설 수용 능력을 고려하면 1만 가구는 어렵다는 입장이다. 학교 용지 확보 등을 전제로 최대 8000가구까지 늘리는 절충안이 거론되지만, 아직 최종 합의에는 이르지 못했다.

서울 용산구 노보텔 앰배서더 서울에서 내려다 본 국제업무지구(옛 용산정비창 부지) 개발 현장. /정민하 기자

주택 규모가 확정되지 않으면 토지의 용도와 면적, 공급가격도 결정하기 어렵다. 민간 개발업체로서는 주택 수에 따라 분양수입과 사업비가 달라지는 만큼 수익성 검토도 할 수 없다.

개발업계 관계자는 “민간 사업자가 땅을 사려면 먼저 사업성을 따져야 하는데, 주택 수가 달라지면 전체 수익 구조가 바뀐다”며 “정부와 서울시가 주택 공급 규모를 확정해야 사업자들도 필지 매입 여부를 결정할 수 있다”고 말했다.

사업성을 확보하기 위해 주택을 늘리고 상업시설 비중을 조정해야 한다는 의견도 나온다. 김현철 네오밸류 대표는 “상업시설 비율을 줄이고 주택 공급을 늘리는 등 민간 사업자의 사업성을 일정 수준 보장해야 전체 개발이 짜임새 있게 이뤄질 수 있다”고 말했다.

반면 단순히 주택 수를 늘리는 데 매몰돼서는 안 된다는 지적도 있다. 김승배 피데스개발 대표는 “주택 1000~2000가구를 더 짓는 문제로 갈등을 이어가기보다 글로벌 기업과 인재가 일하고 생활할 수 있도록 업무시설과 의료시설, 국제학교, 주거시설을 종합적으로 설계해야 한다”고 말했다.

이윤홍 한양대 건축학과 특임교수는 “정부와 서울시의 의견이 평행선을 달리는 만큼 외부 전문가가 참여하는 협의체를 구성해 이견을 조정할 필요가 있다”고 말했다.

필지 공급 절차와 별개로 기반시설 공사는 진행 중이다. 지난해 12월 말 시작된 단지조성공사는 2029년 9월까지 이어질 예정이다. 필지 정비와 도로·상하수도 등 기반시설 설치가 공사에 포함된다. 시공은 대보건설과 SGC E&C로 구성된 컨소시엄이 맡았다.

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