이 대통령 말한 '부동산 불패', 현실이었다…S&P수익률 넘어

더스쿠프 투데이 이슈
李대통령 “부동산 불패신화 벗어나야”
서울 부동산 20년 세후수익률 11.6%
S&P500 7.1%ㆍ코스피 6.0% 웃돌아
신화가 아닌 현실로 확인된 부동산 수익률
자본연 “부동산·금융투자 세제 격차 맞춰야”

# '부동산 불패신화'는 정말 '신화'였을까. 이재명 대통령은 18일 청와대 영빈관에서 열린 기자회견에서 집값 상승의 원인 중 하나로 '부동산 불패신화'를 꼽았다. "너무 오랫동안 부동산이 재산 증식 수단이 돼 왔다"며 다른 사람이 부동산으로 큰돈을 벌었다는 상대적 박탈감과 집을 사지 못할지 모른다는 불안감이 주택 수요를 자극했다고 설명했다. 이 대통령은 "부동산 불패신화, 부동산 공화국을 벗어나는 게 이 정부의 중심 과제"라고도 강조했다.

# 그런데 공교롭게도 같은 날 한국인의 '부동산 불패신화'가 그저 맹목적 믿음만은 아니었다는 것을 보여주는 숫자가 나왔다.

이재명 대통령이 18일 청와대 영빈관에서 열린 기자회견 '국민의 뜻, 국민의 삶 더 살피겠습니다'에서 취재진 질문에 답변하고 있다. [사진 | 뉴시스]

자본시장연구원이 같은날 개원 29주년 컨퍼런스에서 발표한 '생산적 금융을 위한 금융세제 개선 방향' 자료에 따르면, 세금과 주거에 따른 기회비용까지 고려한 서울 부동산의 20년 모의투자 수익률은 연평균 11.6%였다. 미국 S&P500(7.1%)보다 4.5%포인트, 코스피(6.0%)보다 5.6%포인트 높았다. 전국 부동산은 7.2%, 공모펀드는 5.7%, 주가연계증권(ELS)은 2.1%였다.

한국 사람들이 유독 집을 좋아해서 그런 것이 아니라, 실제로 부동산이 돈을 가장 많이 벌어줬기 때문에 집을 선택한 측면이 있다는 얘기다.

■ 20년 투자해보니 '불패' 맞았다 = 연구진은 2013년 1월부터 2025년 12월까지의 월별 자료를 토대로 주택ㆍ코스피ㆍS&P500ㆍ공모펀드ㆍELS 등의 수익률과 변동성, 자산 간 상관관계를 추정한 뒤 1~20년간 보유했을 경우의 수익률을 시뮬레이션했다.

여기에 최근 시장의 구조적 변화에 더 큰 가중치를 주고, 세금 변수도 반영했다. 주식에는 배당 원천징수와 금융소득종합과세·양도소득세·증권거래세를, 부동산에는 취득세와 재산세·종합부동산세·양도소득세를 적용했다.

주거비용도 빼놓지 않았다. 주택 투자자는 LTV 70%로 대출을 받아 집을 산 뒤 실거주하면서 원리금을 갚고, 금융상품 투자자는 대출을 활용해 서울에서 전세로 살면서 남은 돈을 금융상품에 투자하는 조건을 비교했다. 이렇게 기회비용까지 반영했는데도 서울 부동산의 연평균 세후 수익률이 가장 높았다.

[자료 | 자본시장연구원, 그래픽 | 챗GPT, 더스쿠프]

가계가 부동산에 자산을 몰아넣은 이유도 여기서 찾을 수 있다. 실제 가계 포트폴리오는 부동산 64.5%, 현금·예금 16.4%, 보험·연금 10.3%, 금융투자상품 8.5%로 구성돼 있다. 그런데 연구진이 수익률과 위험을 함께 고려해 적정 포트폴리오를 계산한 결과 부동산의 적정 비중은 오히려 67.1%로 더 높았다.

이효섭 자본시장연구원 선임연구위원 역시 과거 가계가 자산의 약 65%를 부동산으로 보유한 것은 수익률과 위험을 고려하면 합리적인 선택이었다고 평가했다. 이 대통령이 지적한 '부동산 불패신화' 뒤에는 결국 이런 투자 경험이 있었던 셈이다.

■ 부동산 세금 올리고 주식은 낮춰야 = 그렇다면 부동산 불패신화를 깨는 방법도 부동산의 투자매력을 낮추는 동시에 금융자산의 투자매력은 높이는 쪽으로 접근해야 한다.

연구진이 제시한 금융세제 개편의 방향도 여기에 맞춰져 있다. 부동산과 금융투자상품, 국내와 해외 금융상품 사이의 세제 격차를 줄여 상대적인 투자매력을 바꾸자는 것이다. 구체적으로는 부동산 보유세의 단계적 정상화를 검토하는 동시에 금융투자 쪽에서는 개인종합자산관리계좌(ISA)의 세제혜택 확대, 국내주식 장기보유 인센티브, 배당소득 분리과세 대상 확대 등을 제안했다.

[자료 | 자본시장연구원, 그래픽 | 챗GPT, 더스쿠프]

연구진은 이를 통해 향후 10년에 걸쳐 가계의 부동산 보유 비중을 현재 약 65%에서 50%로 낮추고, 금융투자상품 비중은 8.5%에서 20%로 높이자고 제안했다. 가계·기업·금융회사 등이 보유한 부동산과 예금 등 자산을 혁신벤처기업과 첨단산업, AI·재생에너지 관련 인프라 등으로 이동시켜 '생산적 금융'을 실현해야 한다는 것이다.

이날 함께 발표된 나머지 연구들도 생산적 금융을 위해서는 한국 증시가 성장 가능성이 높은 기업을 가려 자금을 보내는 기능을 강화하고, 담보가 부족한 무형자산 중심 기업에도 장기 위험자본이 흘러갈 수 있도록 해야 한다고 강조했다. 미국과 달리 한국에서는 주가의 정보가 기업의 투자와 생산성 향상으로 연결되는 경로가 충분히 작동하지 않는다는 분석도 나왔다.

결국 '부동산 불패신화'를 깨려면 사람들의 믿음을 바꾸려하기에 앞서 그 믿음을 가능하게 했던 현실부터 바꿔야 한다는 얘기다. 부동산에 돈을 넣는 것보다 금융자산에 장기간 투자할 이유를 만드는 것이야말로 '부동산 공화국'을 벗어나기 위해 풀어야 할 중요한 숙제다.

조봄 더스쿠프 기자
spring@thescoop.co.kr