서울 집값 부담에 1기 신도시 주목…신축 선호 속 ‘구축’은 과제

평촌 1기신도시 선도지구 아파트단지들의 모습. 노민규기자

서울 아파트 가격과 전·월세 부담이 커지면서 수도권 1기 신도시가 대체 주거지로 다시 주목받고 있다.

교통·교육·상권 등 생활 인프라가 이미 완성돼 있어 실수요 유입이 지속되고 있기 때문이다. 하지만, 준공 30년 초과 단지가 10곳 중 8곳에 달해 '노후화' 구조를 해소하기 위한 재건축 속도전이 필요한 상황이다.

17일 중부일보 취재를 종합하면, 정부는 1989년 서울 주택난과 집값 안정을 목표로 성남시 분당구, 고양시 일산동·서구, 안양시 평촌동, 부천시 중동, 군포시 산본동 등 총 5곳을 1기 신도시로 조성·추진했다.

1기 신도시는 30여 년이 지난 현재에도 광역교통망, 학군 등 정주 여건이 활성화돼 서울 집값 부담에 경기지역으로 이동하는 수요와 기존 거주자의 갈아타기 수요를 동시에 흡수하고 있다.

성남시 분당구는 강남권과 판교 업무지구 접근성이 뛰어나고,안양시 평촌동은 서울 서남권과 경기 남부권을 잇는 교통망과 학군을 갖췄다. 고양시 일산동·서구는 공원과 문화·상업시설이 조성된 대규모 주거지라는 점이 특징이다. 군포시 산본동은 수리산을 배후에 둔 쾌적성과 지하철 4호선 이용 여건이 강점이며, 부천시 중동은 서울 서남권과 인천을 연결하는 경인축에 자리해 교통과 상업시설 접근성이 높은 편이다.

문제는 30년 이상 지난 노후화 단지들이 많아지면서 같은 생활권 내 신축 희소성이 부각, 가격 상승과 매물 감소가 이어지고 있는 실정이다.

부동산R114에 따르면 1기 신도시 전체 아파트 중 준공 30년 초과 단지 비중은 평균 86.5%로 나타났다. 지역별로는 안양시 평촌동이 93.1%로 가장 높았으며, 군포시 산본동 88.2%, 성남시 분당구 86.8%, 고양시 일산동·서구 83.8%, 부천시 중동 81.7% 순이었다.

이와 함께 1기 신도시는 개발 가능한 부지가 대부분 소진된 상태여서 신규 택지를 통한 아파트 공급이 쉽지 않다. 이를 해결하기 위해선 기존 단지를 철거하고 재건축하거나 리모델링하는 방식이 사실상 핵심 공급 경로지만, 이 역시 실제 입주까지 긴 시간이 필요하다.

또, 최근 주택 수요자들이 신축 아파트를 선호하는 경향이 강해 이에 따라 1기 신도시 내에서도 상대적으로 새 단지나 재건축 진행 단지의 몸값이 오르는 '구축 사이 신축' 현상이 나타나고 있는 것으로 보인다.

전문가들은 분양가 상한제, 금리, 공사 자재비·인건비 상승 등으로 1기 신도시 재정비 사업에 변수가 작용할 것으로 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 수요자들은 입지뿐 아니라 주차와 평면, 커뮤니티시설 등 주거 상품성도 중요하게 보기 때문에 구축 아파트만으로는 서울에서 유입되는 수요를 충분히 끌어들이기 어렵다"며 "재건축 기대감이 있는 단지는 장기적으로 가치가 반영될 수 있지만, 당장 입주할 수 있는 신축 아파트와는 수요층이 다르다. 정비사업이 완료되기 전까지는 생활권 내 신축 단지의 희소성이 유지될 가능성이 크다"고 설명했다.

한편, 정부는 지난 9월 '노후계획도시 정비 사업'을 통해 오는 2030년까지 1기 신도시에 6만3천 호 착공 목표를 밝힌 바 있다.

최영재 기자