“‘똘똘한 한 채’ 이번 생은 힘들것 같아”…무리한 영끌보다 실속 챙기는 실수요자 증가

중저가 아파트로 눈 돌리는 실수요자들
15억원 이하 환금성 우수한 곳으로 몰려
전문가들 “체질 개선...거품 빠지고 있어”

[연합뉴스]

최근 국내 주택시장에서 최고가 아파트를 고집하던 과거의 트렌드에서 벗어나 현실적인 자금 계획과 실거주 가치를 최우선으로 두는 ‘덜 똘똘한 한 채’ 현상이 새로운 대안으로 부각되고 있다. 가계부채 관리를 강화하는 각종 대출 규제가 지속되고 시장금리마저 뛰면서 무리한 상급지 갈아타기보다는 실속과 환금성을 모두 잡으려는 실수요자들이 늘어난 결과다.

16일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격은 지난해 1월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 86주 연속 올라 역대 최장 상승 기록을 새로 썼다. 이 기간 누적 상승률은 무려 17.16%다.

다만 상승의 무게중심은 초고가 단지가 아닌 중위 가격대로 옮겨갔다. 고가·비거주 1주택과 다주택자의 세 부담을 키우는 정책이 이어지면서 강남 3구는 오히려 하락 흐름을 보이며 전체 상승 폭을 제한하고 있다.

가격 수준 자체가 이미 일반 실수요자의 체력을 넘어선 점도 배경으로 꼽힌다. KB부동산 기준 지난 7월 서울 아파트 평균 매매가격은 15억9490만원이다. 강남 11개 구가 19억7790만원인 반면 강북 14개 구는 11억6880만원으로 같은 서울 안에서도 8억원 넘는 격차가 벌어져 있다.

여기에 결정적으로 작용한 것이 대출 규제다. 정부는 지난해 6·27 대책으로 수도권 주택담보대출 한도를 일괄 6억원으로 묶고 생애최초 구입자의 담보인정비율(LTV)을 80%에서 70%로 낮췄다.

이후 10·15 대책에서는 이 한도를 주택 가격 구간별로 쪼갰다. 시가 15억원 이하는 기존과 같은 6억원이지만 15억원 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 줄었다. 수도권·규제지역 주담대에 적용되는 스트레스 금리 하한도 1.5%에서 3.0%로 두 배가 됐고 1주택자의 전세대출 이자상환액까지 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함됐다.

이 같은 자금 압박의 대안으로 떠오른 것이 바로 ‘덜 똘똘한 한 채’다. 서울 중심부의 최고가 단지나 대장주 아파트 대신 대출 한도가 온전히 6억원 살아 있는 15억원 이하 구간에서 환금성이 우수한 준서울 지역이나 수도권 대단지 중저가 아파트를 선택하는 주거 트렌드를 뜻한다.

경기권에서도 같은 흐름이 확인된다. 한국부동산원 집계 기준 올해 광명시 아파트값 누적 상승률은 13.58%로 화성 동탄(16.95%)에 이어 전국 두 번째다. KTX 정차역과 서울과 같은 지역번호 ‘02’를 쓰는 입지 프리미엄에 신축 대단지 입주가 겹친 결과다.

전문가들은 이러한 현상이 단순히 자금 부족에 따른 차선책을 넘어 부동산 시장이 체질 개선을 이루는 과정으로 분석한다. 무리한 대출을 통한 투기적 수요가 줄어들고 자신의 소득과 상환 능력에 맞춘 실수요 위주로 시장이 재편되면서 거품이 빠지고 있다는 진단이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 중위·중하위 지역은 대출이 녹록지 않은 상황에서도 15억원 이하 가성비 아파트와 10억원 이하 단지들을 중심으로 실수요 유입이 꾸준하다”며 “대출 규제 속에서도 가격 접근성이 양호한 지역들을 중심으로 당분간 시장의 온기가 이어지는 순환매 현상이 지속될 것”이라고 진단했다.