기본형건축비 두 달 만에 4%↑…강남·용산·3기 신도시, 분양가 또 오른다 [코주부]

안전투자 반영에 간접공사비 9.77% 상승
2022년 3월 이후 4년 반만에 27.3% 올라
사전청약 당첨자 추가 자금 부담 커질 듯
분당선 국민주택형 분양가 30억 원 육박

분양가상한제 아파트 분양가격을 산정하는 기본형건축비가 두 달 만에 4% 넘게 오른다. 원자재 가격 상승에 더해 공사 현장 안전투자 확대를 반영한 간접공사비가 큰 폭으로 늘어난 영향이다. 분상제 적용을 받는 서울 강남 3구와 용산구 민간 아파트는 물론 3기 신도시 공공분양 물량도 가격 상승 압력이 커질 전망이다. 사전청약 당시 추정 분양가를 기준으로 내 집 마련을 준비해온 무주택 실수요자 자금 부담도 더 무거워질 것으로 보인다.

14일 국토교통부에 따르면 정부는 15일부터 분양가상한제에 적용하는 기본형건축비를 ㎡당 232만8000원으로 조정한다. 16~25층 이하 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택의 지상층 기준이다. 지난 7월 15일 비정기 고시한 223만7000원보다 두 달 만에 9만1000원(4.07%) 올랐다. 인상된 기준은 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

기본형건축비는 택지비와 택지·건축 가산비와 함께 분양가를 구성한다. 정부는 매년 3월 1일과 9월 15일 정기적으로 조정하고 주요 건설자재 가격이 급등하면 비정기적으로 손질한다. 직전인 7월에는 철근 가격 급등이 인상을 이끌었다. 3월 정기 고시 이후 고강도 철근 가격이 약 18.6% 뛰자 국토부는 기본형건축비를 222만원에서 223만7000원으로 0.77% 올렸다. 두 달 만에 다시 4% 넘게 인상하면서 3월 고시 가격과 비교해도 반년 만에 5% 가까이 높아졌다. 2022년 3월 182만9000원과 비교하면 4년 반 동안 49만9000원 27.3% 상승했다.

이번 인상의 핵심은 간접공사비다. 국토부는 간접공사비가 ㎡당 60만4000원에서 66만3000원으로 5만9000원(9.77%) 상승하며 전체 공사비를 끌어올렸다고 설명했다. 전체 기본형건축비 인상분 9만1000원의 약 65%를 차지한다. 정부 공사 전 단계 안전투자 지원 강화 방침에 따라 조달청이 4월 발표한 ‘2026년 원가계산 간접공사비 적용기준’을 반영한 결과다.

특히 본청약을 앞둔 공공분양 당첨자의 자금 부담이 커질 전망이다. 사전청약 가격은 어디까지나 추정치이며 본청약 시점의 기본형건축비와 사업 여건을 반영해 최종 확정된다. 사업이 지연될수록 건축비 상승분이 그대로 당첨자 부담으로 넘어가는 구조다. 지상층 건축비 산정 면적 110㎡ 주택을 기준으로 이번 ㎡당 인상분만 단순 계산해도 건축비가 1001만원 불어난다.

3기 신도시 중 하나인 경기 남양주시 왕숙 1공공주택지구(오른쪽)와 진접2 공공주택지구(왼쪽) 모습. 연합뉴스

3기 신도시에서는 이미 분양가 상승이 수치로 확인된다. 17~18일 본청약을 진행하는 인천계양 A6블록 전용 84㎡ 분양가는 6억9500만~7억1600만원대다. 2024년 10월 같은 계양신도시 A2블록 전용 84㎡가 5억4900만~5억8400만원대에 공급됐던 것과 비교하면 2년 새 1억5000만원 가까이 뛰었다.

남양주왕숙2 A-3블록 전용 84A㎡ 확정 분양가는 7억3245만원으로 사전청약 추정가보다 1억6915만원 약 30% 올랐다. 고양창릉 S-1블록 전용 84㎡도 7억8340만원으로 추정가보다 1억4161만원 높아졌다. 앞으로 본청약에 나서는 단지들은 높아진 건축비를 반영해 사전청약 당시와 비교하면 가격 격차가 더 벌어질 가능성이 있다.

문제는 앞으로도 분양가격이 계속 오를 수 있다는 점이다. 중동전쟁 장기화로 7월 건설공사비지수(138.59)는 전년 동월 대비 5.8% 상승해 같은 기간 소비자물가 상승률(2.8%)을 큰 폭으로 웃돌았다. 시차를 두고 공공 건축비도 오를 수 있다. 올 하반기 분양에 나설 3기 신도시 주요 공공분양 단지의 분양가격이 줄줄이 오를 수 있다는 의미다.

한편 분양가상한제가 적용되지 않는 지역에서의 분양가 가격 상승세는 더욱 가파르다. 국민주택형 분양가가 30억 원에 육박하는 단지도 등장했다. 경기 성남시 분당구 정자동 느티마을4단지를 리모델링한 ‘더샵 분당하이스트’의 전용 84㎡ 최고 분양가는 29억 8100만 원으로 책정되며 국민주택형 기준 최고가 기록을 다시 썼다. 지난 5월 서울 동작구 흑석동 ‘써밋 더힐’ 전용 84㎡ 최고 분양가인 29억 7820만 원도 웃돈다. 이 단지는 총 1149가구 중 143가구를 일반분양하며 21일 특별공급을 시작한다.

우영탁 기자 tak@sedaily.com