[르포]"장위동 빌라에도 1억대 프리미엄"…정비사업 기대감에 웃돈 붙었다

서울 빌라값 5.27% 상승…2030 매입도 67.3% 증가
정비사업 기대감에 프리미엄 형성…사업 초기 투자는 주의해야

장위14구역에 위치한 연립·다세대주택 [사진=이은별 기자]

서울 정비사업 구역에 위치한 빌라에 매수세가 몰리면서 일부 매물에 1억원이 넘는 프리미엄이 붙고 있다. 서울 중저가 아파트값이 오르면서 상대적으로 자금 부담이 낮고 향후 도심복합개발이나 재개발·재건축 등을 통한 주거환경 개선을 기대할 수 있는 빌라로 수요가 이동하는 모습이다.

서울 성북구 장위동 일대에서는 정비사업 기대감으로 빌라에 1억원 안팎의 웃돈이 붙은 매물들이 확인됐다. 지난 3일 인근 공인중개사는 “현재 빌라에 1억원 안팎의 프리미엄이 형성돼 있다”고 설명했다.

같은 날 소개받은 장위14구역 일대의 한 빌라는 도심복합개발사업 대상 매물로, 대지면적 10여평, 건축면적 약 16여평 규모다. 공동주택가격은 3억원대 중반으로 평가됐지만 매매가격은 약 5억원에 형성돼 있었다.
 

장위14구역에 위치한 연립·다세대주택 [사진=이은별 기자]

장위동뿐 아니라 북아현동, 노량진동, 거여·마천동 등 서울 주요 정비사업지에서도 빌라에 대한 관심이 높아지고 있다. 수억원의 자금이 필요한 아파트 대신 상대적으로 적은 자금으로 접근하면서 향후 정비사업에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 빌라를 찾는 수요가 늘고 있다.

서울 빌라 시장 전체도 회복세를 보이고 있다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래량은 1만1536건, 거래금액은 4조9346억원으로 집계됐다. 거래량과 거래금액 모두 최근 5년 사이 가장 활발한 수준이다.

특히 2030세대의 매입 증가도 두드러졌다. 올해 2분기 서울 연립·다세대주택을 매입한 2030세대는 전년 동기 대비 67.3% 늘었다. 아파트를 매입하기에는 자금 부담이 큰 젊은층이 상대적으로 접근하기 쉬운 빌라 시장으로 유입된 것으로 풀이된다.

서울 아파트값 상승도 빌라 수요를 자극한 요인으로 꼽힌다. 서울 아파트 평균가격이 16억원대로 올라선 가운데 중저가 아파트까지 가격 상승세가 이어지면서 아파트 시장 진입이 어려워진 수요가 대안을 찾고 있다는 분석이다. 특히 정비사업지 빌라는 사업이 완료될 경우 새 아파트를 분양받을 수 있다는 기대가 있어 장기적인 ‘몸테크’(재건축·재개발 기대감에 불편한 주거 환경에도 거주)를 고려하는 수요가 유입되고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “신축 아파트 가격이 높아지고 대출·토지거래허가구역 규제로 갭투자도 어려워지면서 상대적으로 자금 부담이 적은 재개발 빌라로 수요가 이동하고 있다”고 말했다. 이어 “재개발 빌라의 프리미엄에는 향후 신축 아파트 입주권에 대한 기대가 반영된 것”이라고 설명했다.

다만 재개발 기대감만 보고 빌라를 매입하는 것은 주의해야 한다는 지적이다. 김 대표는 “적어도 조합설립인가가 난 구역을 살펴볼 필요가 있다”며 “조합설립인가 이후에도 입주까지 10년 이상 걸릴 수 있고, 조합설립 전 극초기 구역은 사업성과 추진 과정의 리스크가 커 첫 투자처로는 위험하다”고 말했다.

특히 정비사업지 빌라는 같은 가격에 거래되는 매물이라도 대지지분에 따라 사업 과정에서 가치가 크게 달라질 수 있다. 사업 단계와 권리산정기준일, 정비구역 포함 여부, 조합원 분양 자격과 함께 도로 접면 여부 등 개별 물건의 조건도 꼼꼼히 확인해야 한다.