[현장] "PF 총량 줄었지만 위험은 안 줄었다"…한신평, 일부 금융사 부실 부담 경고

신사업성 평가 이후 PF 익스포저 22% 감소…우량자산 중심 재편에도 장기 미회수 PF 13.1조원
"서울 외 자산시장 회복 제한적"…이연된 PF 리스크 단계적 손실 인식·실질적 정리 필요

여윤기 한국신용평가 금융·구조화평가본부 수석애널리스트 [출처=남영재 기자]

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 양적 부담은 신사업성 평가 기준 도입 이후 유의미하게 감소했지만, 장기간 회수되지 않은 PF가 누적되면서 위험의 양극화가 심화된 것으로 나타났다.

한국신용평가는 금융권 전반의 손실흡수력을 고려하면 PF 리스크가 시스템 리스크로 확대될 가능성은 제한적이지만, 일부 금융회사는 여전히 상당한 손실 부담을 안고 있다고 진단했다.

여윤기 한국신용평가 금융·구조화평가본부 수석애널리스트는 10일 열린 'KIS Credit Issue Seminar'에서 "신사업성 평가 기준이 도입된 이후 PF 총량은 유의미하게 감소했고 신규 PF는 우량 자산 중심으로 재편됨에 따라 포트폴리오는 개선됐다"면서도 "장기간 해소되지 않는 PF가 존재하면서 양극화가 심화됐다"고 밝혔다. 

한신평에 따르면 금융업권 PF 익스포저는 신사업성 평가 기준이 도입된 2024년 6월 이후 22% 감소했다. 오피스와 아파트 등 상대적으로 우량한 자산의 PF 잔액은 늘어난 반면 브릿지론과 물류센터 등 비우량 자산은 감소했다. 신규 PF 역시 우량 건설사와 서울 오피스 등을 중심으로 재편되면서 평균적인 포트폴리오 질은 개선됐다.  

문제는 기존 PF의 정리가 기대만큼 빠르게 이뤄지지 않고 있다는 점이다. 한신평은 취급 후 4년 이상 지났지만 회수되지 않은 PF를 '한계 PF'로 정의하고 분석했다. 한계 PF 잔액은 2024년 6월 2조8000억원에서 올해 3월 13조1000억원으로 급증했다. 전체 PF에서 차지하는 비중도 6%에서 26%로 확대됐다.

특히 회수 가능성을 둘러싼 우려가 크다. 금리와 건설 공사비 상승으로 개발사업 수익성이 낮아진 가운데 서울 아파트를 제외하면 자산시장 회복도 제한적인 상황이다. 한신평 분석에서 한계 PF의 97%가 자산가치가 하락했거나 회수가 쉽지 않은 자산군으로 구성됐다. 토지의 경매 매각가율은 50% 아래로 떨어졌으며, 한계 PF의 70%는 토지·비주거 자산 등에 집중됐다.  

이에 따라 장부상 건전성 분류와 실제 사업장 위험 사이에 괴리가 있을 가능성도 제기됐다. 한신평이 증권·캐피탈사 51곳의 PF 익스포저 50조원을 대상으로 사업장별 위험을 분석한 결과, 보수적인 기준을 적용할 경우 8조3000억원, 전체의 17%가 건전성 하향 대상이 될 수 있는 것으로 나타났다. 이에 따른 추가 충당금 부담은 약 1조9000억원으로 추산됐다.

다만 금융권 전체가 PF 부실을 감당하지 못할 수준은 아니라는 게 한신평의 판단이다. 대부분의 금융회사는 추가 충당금 부담을 연간 이익 범위에서 감내할 수 있는 것으로 분석됐다. 반면 7개 업체는 추가 충당금 부담이 연간 이익을 넘어서는 것으로 나타나 개별 회사 차원의 부담은 여전히 상당한 것으로 조사됐다. 

여 수석애널리스트는 "PF 리스크가 시스템 리스크로까지 전이될 가능성은 제한적"이라면서도 "일부 취약 업체의 경우에는 신용도 하방 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "이연된 PF 리스크가 더 큰 부담 요인으로 작용하기 전에 단계적인 손실 인식과 실질적인 정리가 필요한 시점"이라고 강조했다.