“용적률 더 주고 공공주택 줄이고”···비강남 재건축 사업성 높인다

건영아파트, 보정계수 적용해 용적률 확대···공공주택 줄이고 620가구로
상계주공6·보람도 보정계수 적용···비강남권 재건축 사업성 개선 잇따라
공사비 상승에 분담금 부담↑···용적률 인센티브로 사업 추진 동력 확보

[시사저널e=김희진 기자] 서울 비강남권 재건축 사업장에서 '사업성 보정계수'를 활용해 용적률을 높이는 정비계획 변경이 이어지고 있다.

용적률 인센티브를 추가로 확보해 일반분양 등 사업성을 높일 수 있는 물량은 늘리고 공공주택 부담은 낮추면서 사업 추진 여건을 개선하는 방식이다.

공사비 상승으로 정비사업의 사업성 확보가 중요해진 가운데 용적률 인센티브가 비강남권 재건축의 사업 여건을 얼마나 개선할지 주목된다.

미성동 건영아파트 재건축 사업 위치도. / 사진=서울시

4일 정비업계에 따르면 관악구는 이날 미성동 건영아파트 재건축 정비계획 변경안에 대한 주민설명회를 개최했다. 이번 변경안에는 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획'에 따라 사업성 보정계수를 적용하고 건축물 높이 계획을 조정해 사업 여건을 개선하는 내용이 담겼다.

건영아파트는 관악구 미성동 746-43번지 일대에 위치한 단지로 1984년 준공된 미성동 내 대표적인 노후 아파트다. 2020년 12월 조합설립인가를 받아 재건축 사업을 추진하고 있다.

기존 계획에서는 기준용적률 190%에 10%포인트의 인센티브를 적용해 허용용적률을 200%로 정했다. 변경안에서는 허용용적률 인센티브 20%에 사업성 보정계수 1.66을 적용하면서 인센티브량이 33.2%포인트로 확대돼 허용용적률이 223.2%로 높아졌다. 정비계획용적률은 종전 206.22%에서 229.72%, 예정법적상한용적률은 249.88%에서 250%로 각각 높아진다. 이에 따라 최고 높이도 기존 해발 105m·23층에서 해발 120m·29층으로 확대됐다.

사업성 보정계수는 지난 2024년 9월 서울시가 '2030도시·주거환경정비기본계획' 개정을 통해 도입한 제도로 재건축·재개발 사업성이 낮은 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도를 고려해 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 내용을 골자로 한다. 지가가 낮을수록 최대치(2.0)에 가까운 보정계수가 적용된다.

사업성 개선 효과는 주택 구성에서도 나타난다. 기존 정비계획은 601가구 가운데 공공주택 50가구를 공급하는 내용이었지만 변경안에서는 전체 주택이 620가구로 19가구 늘고 공공주택은 24가구로 26가구 감소한다. 결과적으로 공공주택을 제외한 물량은 551가구에서 596가구로 45가구 증가하는 셈이다. 현재 511가구인 단지는 기존 계획상 90가구 증가에서 변경 후 109가구 증가로 공급 규모도 커진다.

공공주택이 줄어드는 것은 보정계수 적용으로 정비계획용적률 자체가 높아졌기 때문이다. 도시정비법상 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 증가 용적률의 50% 이상을 공공주택으로 확보해야 한다.

기존에는 249.88%와 206.22%의 차이인 43.66% 가운데 절반인 21.83%가 공공주택 의무 용적률이었지만, 변경 후에는 법적상한 250%와 정비계획용적률 229.72%의 차이가 20.28%로 줄면서 의무 용적률도 10.14%로 절반 이하로 낮아진다. 이에 공공주택 의무 연면적은 4538㎡ 이상에서 2108㎡ 이상으로 줄어든다.

실제 다른 사업장에서도 보정계수를 활용한 사업성 개선이 이어지고 있다. 지난달 정비계획안 주민공람을 마친 노원구 상계주공6단지도 사업성 보정계수(1.77)와 용도지역 상향 등을 적용해 현재 2646가구를 최고 59층·3573가구로 재건축하는 방안을 추진하고 있다.

지난 5월 정비계획 심의를 통과한 노원구 상계동 보람아파트도 사업성 보정계수(1.8)가 적용되며 사업성이 개선됐다. 이에 따라 현재 3315가구인 해당 단지는 용적률 300% 이하, 최고 45층, 4483가구 규모로 재건축될 예정이다.

최근 공사비가 지역을 가리지 않고 오른 가운데 상대적으로 분양수익을 확보하기 어려운 비강남권 재건축 사업장은 사업비 증가분을 감당하기가 더욱 어려워졌다. 이에 용적률 인센티브를 통해 일반분양 등 사업성을 높일 수 있는 물량을 추가로 확보하는 것이 조합원 분담금을 낮추고 사업 추진 동력을 확보하는 주요 변수로 떠오르고 있다.

정비업계 관계자는 "비강남권은 공사비 상승에 비해 분양수입을 늘리는 데 한계가 있어 사업성이 떨어질 경우 조합원 분담금 부담이 커지고 사업 추진에도 제동이 걸린다"며 "사업성 보정계수를 적용해 용적률을 추가로 확보하면 일반분양 등 수익으로 연결할 수 있는 물량이 늘어나는 만큼 조합원 부담을 낮추고 사업을 계속 추진할 수 있는 여건을 만드는 데 도움이 될 수 있다"고 말했다.