재건축 확정된 단지 6억대 매물이?...진짜 따져야 할 건 ‘분담금’ 입니다

부동산 손자병법 -탐방편
상계동 14개 단지가 재건축 대상
주공 5·6단지는 추진속도 빨라
3천가구 넘는 상계보람 기대주
전용면적 31㎡ 가격 6~7억원선
분담금까지 고려해 투자 결정을

서울 노원구 상계동은 상계주공 단지들이 잇달아 사업에 시동을 걸었고 민영 대단지들까지 심의 문턱을 넘으며 재건축에 가세했다. 상계동의 매력은 낮은 투자 진입가격이다. 일부 평형은 6억원대에도 매수가 가능하다. 다만 매수가격보다 분담금이 더 클 수 있어 꼼꼼한 자금조달계획과 옥석 가리기가 요구된다.

◆서울 최대 노후 주공타운, 14개 단지가 움직인다

상계동은 1980년대 후반 대규모 택지개발로 조성된 서울의 대표적 주거지다. 상계·중계·하계동 일대에 노후 아파트가 밀집해 있는데 그 중심이 1987~1989년 잇달아 준공된 상계주공 1~16단지다. 16개 단지 중 재건축을 마친 곳은 2020년 ‘포레나 노원’으로 다시 태어난 8단지가 유일하다. 임대 단지인 15단지를 제외하면 나머지 14곳이 모두 재건축 대상이다.

오랜 약점은 도심 접근성이었다. 지하철 4·7호선이 지나지만 강남·도심 업무지구 접근성이 떨어졌다. 이를 보완할 첫 호재가 동북선 경전철이다. 목표대로 2027년 하반기 개통되면 상계역에서 왕십리역까지 환승 없이 25분대에 닿고, 왕십리에서 분당선·2호선으로 갈아타면 강남 접근성도 개선될 전망이다.

상계동과 인접한 창동역에는 수도권광역급행철도(GTX)-C노선도 들어선다. 공사비 증액 문제로 사업이 한동안 차질을 빚었지만 지난 4월 약 2000억원 증액이 확정되면서 2031년 개통을 목표로 공사가 재개됐다.

◆‘강북의 대치동’ 탄탄한 배후 학군

배후 학군도 탄탄하다. 상계동 남쪽으로는 ‘서울 3대 학군’으로 꼽히는 중계동 은행사거리 학원가가 자리 잡고 있다. 강북을 대표하는 학원 밀집지로 특히 상계보람 등 상계 남측 단지들과 가깝다.

상계동 재건축 선두는 상계주공5단지다. 조합원 분양 신청 등 후속 절차를 거쳐 내년 이주 시작이 목표다. 재건축을 마치면 최고 35층, 996가구 단지로 거듭난다. 다만 정비사업 진행은 지난 몇 년간 순탄치 않았다. 앞서 2023년 GS건설을 시공사로 선정하고 계약했으나 높은 분담금과 계약 조건에 대한 소유주 반발로 같은 해 계약을 해지했다. 지난해 한화 건설 부문을 새 시공사로 선정하고 올해 4월 공사도급계약을 체결하며 사업이 정상화됐다.

5단지 다음 주자는 6단지다. 상계주공6단지는 지난달부터 정비계획안 주민공람에 들어갔다. 기존 2646가구를 3573가구로 다시 짓는 계획이다. 올해 3월 추진위원회 승인을 받은 데 이어 연내 조합설립이 목표다. 이 밖에도 노원역 초역세권인 주공7단지가 지난 6월 재건축 진단에서 조건부 재건축 판정을 받아 첫 관문을 넘었고, 마들역과 인접한 14단지는 신속통합기획 자문 신청을 위한 주민 동의를 확보하는 등 후발 주자들의 발걸음도 빨라졌다.

◆민영 단지도 재건축 가세

민영 단지들도 속도를 내고 있다. 상계동 최대 단지인 상계보람(기존 3315가구)은 최근 재건축 추진위원회 승인을 받았다. 재건축이 완료되면 최고 45층, 4483가구 규모로 탈바꿈한다. 상계한신1·2차는 지난달 주민 공람에 나서며 정비구역 지정·정비계획 수립을 위한 입안 절차를 추진 중이다. 각각 420가구, 471가구를 563가구와 580가구로 재건축한다. 인근 상계한신3차는 기존보다 116가구 늘어난 464가구로 계획됐다. 주공 14곳에 민영 단지까지 더하면 상계동 전체가 거대한 정비 벨트로 묶이는 셈이다.

투자 관점에서 상계동의 최대 매력은 진입가격이다. 서울에서 가장 낮은 가격대로 재건축 단지에 접근할 수 있는 권역으로 꼽힌다. 실제 상계주공5단지 전용면적 31㎡ 매물 시세는 6억원대 중반~7억원대 중반에 형성돼 있다. 다만 집값만 보고 매수하면 ‘분담금 폭탄’에 발목을 잡힐 수 있다. 상계동엔 매매가에 맞먹는 분담금이 예상되는 단지들이 적지 않다.

◆6억에 사서 분담금 6억…‘배보다 배꼽’ 주의

이는 상계동 단지 중 다수가 소형 평형 위주로 조성돼 가구당 대지 지분이 작고, 재건축해도 조합원에게 돌아갈 몫이 작기 때문이다. 전용 31㎡ 단일 평형인 5단지가 대표적이다. 이 단지 조합원이 신축 전용 84㎡를 분양받을 경우 가구당 분담금이 6억원에 달할 전망이다. 매매가에 분담금을 더하면 총투자금은 13억원대 초반이다. 최근 포레나 노원 동일 평형이 13억원대 후반에 거래되고 있어 세금 등 각종 취득비용을 고려하면 투자 안전마진은 거의 없는 셈이다.

다른 단지도 사정은 비슷하다. 전용 32~59㎡로 구성된 6단지는 전용 32㎡ 소유주가 신축 전용 49㎡를 분양받으려면 약 2억9200만원, 전용 84㎡를 선택하면 7억6500만원의 분담금이 필요한 것으로 추산됐다.

6단지는 공공임대로 653가구를 공급해야 해 실질적인 일반분양 물량이 많지 않다는 점도 분담금 부담을 키우는 요인이다. 입주까지 걸릴 시간과 그 사이 분담금 변동 가능성까지 고려하면 상계동 재건축은 당장의 안전마진보다 재건축 완성 후 일대의 전반적인 체급 상승에 기대를 거는 투자에 가깝다.

단지를 정했다면 그다음은 평형 선택이다. 여기서 따져볼 지표가 매물이 깔고 앉은 땅, 대지 지분이다. 등기상 대지권을 확인해 보면 상계 재건축 단지의 가구당 대지 지분은 30㎡(약 10평) 안팎에 몰려 있다. 반면 상계보람 전용 79㎡의 경우 대지지분이 약 15.8평(52.03㎡), 상계주공7단지의 최대 평형인 전용 79㎡가 약 15.3평(50.37㎡)이다.

◆소형엔 웃돈·중형은 저평가…‘지분 단가’ 따져봐

매매 가격을 대지 지분으로 나눠 땅 1평을 얼마에 사는 셈인지 계산해보면 같은 단지 안에서도 평형별로 투자 전략이 달라진다. 매물 호가 기준 상계주공7단지 전용 41㎡는 지분 1평당 7600만원 수준으로 같은 단지 전용 79㎡(7300만원)보다 비싸다. 상계보람은 격차가 더 커서 전용 44㎡가 평당 6300만원으로 전용 79㎡(5400만원)를 크게 웃돈다.

분담금 계산의 출발점인 조합원 자산 평가는 시세를 기반으로 산출되지만 평가 과정에서 여러 보정치가 적용된다. 재건축 기대감으로 붙은 웃돈을 걷어내고, 평형 간 격차도 과도하게 벌어지지 않도록 보정한다. 소형 선호 현상으로 시세에 붙은 웃돈이 자산평가에 전부 반영되지는 않는다는 의미다.

반면 큰 평형은 매매 시장에서 상대적으로 소외돼 있어도 넓은 지분의 가치를 평가에서 인정받을 수 있다. 여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “요즘 매매시장에선 오히려 대지 지분이 큰 매물이 저평가되는 경향이 있어 이런 매물을 매수해 향후 분담금을 낮추거나 내지 않는 방향으로 접근할 수도 있다”고 말했다.

다만 중형은 매수 총액이 커서 자금이 오래 묶이고 가구 수가 적으면 소형보다 거래가 더뎌 중간에 빠져나오기 어려울 수 있다. 공사비 상승세가 이어지면 분담금이 다시 불어날 수 있다. 소형 평형이 밀집한 상계동 지역 특성상 일반분양 흥행이 기대에 못 미칠 가능성도 변수다. 상계동 재건축 단지는 대부분 사업 초기 단계인 만큼 입주까지 긴 호흡이 필요한 것도 고려해야 한다.