[부동산 손품노트] 승계 조합원은 취득세 두번 낸다고? 재개발·재건축때 알아야할 세금지식

최근 재개발 구역이 몰린 빌라(연립·다세대주택) 거래가 부쩍 활발해진 모양새다. KB부동산에 따르면 서울 연립주택 매매가격지수는 올해 1~7월 1.96% 올라 지난해 같은 기간 상승률(0.83%)의 2.4배에 달했다. 반기별 상승률도 지난해 상반기 0.68%에서 하반기 1.26%, 올해 상반기 1.63%로 갈수록 가팔라지는 추세다.

거래량 증가세도 수치로 확인된다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래금액은 4조9346억원으로 2021년 2분기(5조1887억원) 이후 5년 만에 가장 큰 규모였다. 거래량도 1만1536건으로 2021년 3분기(1만3652건) 이후 최다였다. 서울 연립·다세대 거래의 상당수가 정비구역 안에서 이뤄지므로 빌라 매수는 곧 재개발 구역 매수가 늘었다는 의미를 품는다. 그런데 재건축·재개발로 통하는 정비사업 구역에서는 세금 셈법이 일반 주택용과 다를 수 있다.

정비사업 구역 매물은 '얼마에 사느냐' 못지않게 '언제 사느냐'가 세금을 가르는 요소가 된다. 정비사업이 진행되는 동안 하나의 부동산이 낡은 주택→입주권→새 아파트로 세 번 모습을 바꾸고, 그때마다 세금의 종류와 세율이 바뀌기 때문이다.

특히 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다는 점도 함정이 될 수 있다.

원조합원은 재개발의 경우 정비구역 지정 당시 그 땅이나 집을 갖고 있던 사람, 재건축은 관리처분계획인가일 이전에 조합원이 된 사람이다. 이후 다른 사람이 매매 등으로 그 지위를 넘겨받으면 승계조합원이 된다. 즉 원래 살던 사람이 원조합원, 중간에 사서 들어온 사람이 승계조합원이다.

원조합원은 원래 자기 땅이었던 토지에는 취득세를 내지 않고 완공된 건물에 대해서만 세금을 내지만 승계조합원은 입주권을 살 때와 준공 후 건물을 등기할 때 취득세를 두 번 낸다. 팔 때 내는 양도소득세는 계산 자체가 더 복잡하다. 입주권은 재산세를 매길 때는 '주택'이 아니라서 1가구 1주택 특례를 받지 못한다. 그런데 다른 집을 몇 채 가졌는지 셀 때는 주택으로 계산되는 이중적 성격을 갖는다. 이 때문에 정비사업 양도세는 유독 까다롭다. 관리처분계획인가일, 멸실일, 준공일 등 정비사업에서 핵심적인 날짜 계산도 정비사업 투자자가 꼭 기억해야 할 키워드다.

마침 강남구청 재산세과가 최근 '강남구와 함께하는 정비사업 세금안내' 책자를 전국 최초로 펴냈다. 매경플러스의 프리미엄 부동산 콘텐츠 '손품노트'는 이를 토대로 재건축·재개발·리모델링 조합원과 투자자가 반드시 알아야 할 정비사업 세금의 기본 구조와 핵심 지식을 정리했다. 보유할 때와 취득할 때 내는 지방세(재산세·취득세), 팔 때 내는 국세(양도소득세)와 2026년 세제개편안이 정비사업 조합원에게 미치는 영향과 전망을 다뤘다. 전문은 매일경제신문의 프리미엄 재테크 플랫폼 매경플러스에서 확인할 수 있다.

매일경제신문의 프리미엄 재테크 플랫폼 매경플러스는 '부동산 손품노트'에 연재한 '부동산 세금 100가지 사실' 시리즈(전 4편)를 PDF 요약본으로 배포합니다. 연재 당시 뜨거웠던 독자 반응에 힘입어 PDF 책자로 별도 제작했습니다. 언제든 꺼내볼 수 있도록 세금의 흐름과 핵심 구조를 압축 정리했습니다. 매경플러스 유료 구독자는 스마트폰으로 아래 QR코드를 찍거나 홈페이지에서 무료로 내려받을 수 있습니다.

[황순민 기자]