JLL코리아 '신한자산운용 인천 물류센터' 1830억 리파이낸싱 자문 완료

짧은 잔여 임차기간에도…글로벌 네트워크로 해외 투자 유치 성공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스기업 존스랑라살(JLL) 코리아는 신한자산운용이 운용 중인 인천 소재 대형 복합물류센터 '에이치 로지스(H Logis)'의 1830억원 규모 리파이낸싱 대출자문을 성공적으로 완료했다고 27일 밝혔다.

해당 자산은 인천광역시 제물포구 서해대로(옛 중구 항동)에 위치한 연면적 약 4만4000평(14만8113㎡) 규모 복합물류센터다. 국내 최대 이커머스 사업자인 쿠팡이 100% 사용 중이다. 쿠팡이 자체 자금을 투입해 운영할 정도로 성공적으로 가동되고 있는 핵심 거점 시설이다.

(자료=JLL코리아)

이번 리파이낸싱의 최대 과제는 거래 당시 자산의 가중평균 잔여임차기간(WALE)이 1년 미만이라는 점이었다. 통상 국내 은행들은 임차인과의 재계약 또는 최소한의 임차확약이 확보되지 않은 상태에서는 물류센터 담보대출 검토 자체가 어려운 것이 현실이다.

자산의 운영 실적과 임차인 신용도가 우수하더라도 짧은 잔여임차기간은 금융기관들에게 상당한 리스크 요인으로 작용하기 때문이다.

JLL 코리아는 이같은 조건 속에서도 JLL의 글로벌 네트워크를 적극 활용해서 짧은 WALE 조건에서도 대출 검토가 가능한 해외 금융기관들을 발굴했다. 또한 국내 시장 실사 전 과정을 지원하며 거래 성사에 핵심적 역할을 수행했다.

회사는 물류센터를 포함한 국내 상업용부동산 시장에서 축적된 전문성을 바탕으로 수도권 A급 물류센터 수급 동향, 임대료·공실률 추이, 캡레이트 등 시장 전반에 대한 리서치 자료와 분석을 제공했다.

이를 통해 해외 금융기관들이 한국 물류시장의 구조와 리스크를 정확히 파악하고 자산의 본질적 가치를 객관적으로 평가할 수 있는 기반을 마련했다. 그 결과 짧은 잔여 임차기간이라는 제약 속에서도 대출 결정을 이끌어낼 수 있었다.

최종적으로 일본계 은행과 유럽계 은행이 각각 50%씩 참여하는 구조로 1830억원 대출이 확정됐다. JLL의 글로벌 네트워크가 실질적 자금조달 성과로 연결된 의미 있는 사례로 평가된다.

이기훈 JLL 코리아 전무는 "이번 거래는 국내 물류 부동산 대출시장에 해외 금융기관의 참여가 본격화되고 있다는 신호로 볼 수 있다"며 "국내 리서치 역량과 글로벌 네트워크가 동시에 작동해야 풀리는 유형의 딜이 늘고 있다"고 말했다.

이어 "글로벌 네트워크를 보유한 자문사의 역할이 국내 차주와 해외 금융기관을 연결하는 가교로서 더욱 중요해지고 있다"며 "향후 유사한 구조의 거래가 지속적으로 증가할 것"이라고 덧붙였다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)