발목 잡힌 ‘49층 병풍 설계’… 서울시 제동에 목동 재건축 초비상

목동 재건축 전경. [연합뉴스]

사업성을 극대화하려는 서울 목동 재건축 조합의 '초고층 병풍 설계'가 서울시의 스카이라인 차등화 원칙에 정면으로 가로막혔다.

49층 병풍 설계를 추진했던 서울 목동13단지 재건축 인허가가 서울시 통합심의에서 보류되면서, 고층 위주의 설계를 밀어붙이던 목동 재건축 추진 단지들이 설계판을 처음부터 다시 짜야 할 처지에 놓였다. 인허가 기준을 외면한 무리한 사업 추진이 결국 막대한 공사비 증액과 사업 지연이라는 부메랑으로 돌아올 수 있다는 우려가 나온다.

26일 정비업계에 따르면 목동13단지 재건축 사업은 지난달 열린 서울시 정비사업 통합심의에서 보류됐다. 통합심의는 건축·경관·교통·교육환경 등 정비사업 관련 심의를 한꺼번에 진행하는 절차로, 사업시행인가를 받기 위한 주요 관문 중 하나다.

목동13단지 통합심의가 보류된 것은 동별 층수에 충분한 차이를 두지 않은 채 상당수 동을 49층으로 계획했기 때문이다.

재건축 소유주 입장에서는 고층 동을 늘리는 것이 사업성을 확보하고 주거환경을 개선하는 데 유리하다. 동 간 거리를 넓히고 조망권을 확보할 수 있는 가구가 늘어나기 때문이다.

하지만 서울시는 최고 층수를 획일적으로 늘리는 방식의 설계는 허용하지 않고 있다. 서울시는 2021년 오세훈 시장 취임 후 기존 '35층 룰'을 폐지해 최고 49층 재건축의 길을 열었지만, 동별 높이에 차이를 둔 입체적인 스카이라인을 요구하고 있다. 다양한 높이의 건물을 배치해 도시 경관을 개선해야 한다는 취지에서다.

이에 따라 목동13단지가 통합심의를 통과하기 위해서는 일부 설계를 단순 보완하는 수준을 넘어 동별 높이와 배치계획을 상당 부분 수정해야 하는 상황인 것으로 알려졌다. 높이를 낮추는 동이 늘어날 경우 기존에 계획한 가구 수와 평면, 동 배치 등에도 연쇄적인 조정이 필요할 수 있다. 사업계획 전반에 상당한 수정이 불가피할 것이란 의미다.

목동13단지는 기존 2280가구를 재건축해 최고 49층, 3852가구로 새로 짓는 사업이다. 공사비는 2조4000억원에 이른다.

목동 재건축에 정통한 한 정비업계 관계자는 "목동13단지는 일부 설계만 손봐서 다시 심의를 받을 수 있는 상황이 아닌 것으로 안다"며 "설계 변경에 따른 부담이 상당할 것"이라고 설명했다.

현재 목동 재건축 단지 14곳 중 최소 4곳이 13단지처럼 동별 층수 차이를 크게 두지 않은 설계를 마련한 상황인 것으로 파악됐다. 13단지가 통합심의 문턱을 넘지 못하면서 다른 단지들도 기존 설계를 크게 수정해야 할 가능성이 커졌다.

시공사 선정 절차에 이미 들어간 단지들은 상황이 더 복잡하다. 목동에서는 연내 5곳 이상이 시공사 선정 절차를 진행할 예정이다. 통합심의를 통과하기 전에 시공사를 선정하는 방식인데, 이후 심의 과정에서 기존 설계가 받아들여지지 않을 경우 시공사 선정 직후 대규모 설계 변경에 나서야 할 수 있다.

설계가 대폭 변경되면 공사비 증액으로 이어질 수 있다. 통상 건설사는 시공사 선정 당시 제시된 설계와 실제 착공 설계가 달라질 경우 공사비 인상을 요구한다.

정비업계 관계자는 "현재 목동 주요 단지들은 기존 설계안의 통합심의 통과를 전제로 시공사 모집을 진행하고 있는데, 설계 변경이 필요해질 경우 시공사와 공사비를 다시 협의해야 한다"며 "재건축 사업성만 볼 것이 아니라 서울시의 경관 기준과 실제 인허가 가능성을 함께 고려한 설계를 마련할 필요가 있다"고 말했다.

박순원 기자 ssun@dt.co.kr