재건축·재개발 땐 집값 폭등? 따져보니… 공급안 놓고 엇갈린 정부·서울시

주택 공급 방안 놓고 격론 지속
"녹지 훼손 대신 정비사업 활성화"
vs "집값 폭등 가능성 높여서야"
서울시 "3년간 2만 가구 순증 효과"
경실련 "시세 차 1억→3억 원 확대"

서울 용산공원 등 정부의 신규 택지 확보를 둘러싼 공방이 끊이지 않자, 공급 확대 대안으로 재건축·재개발 활성화 요구가 나오지만 이에 대한 찬반도 크게 엇갈린다. "집값 폭등 가능성을 높인다"는 이재명 대통령의 일갈처럼 시장만 자극하고 공급효과는 크지 않다는 비판과 '빈 땅'이 거의 없는 서울에선 거의 유일한 공급 대안이라는 목소리가 팽팽하다.

24일 국토교통부와 서울시에 따르면, 오세훈 서울시장은 최근 이 대통령과 김윤덕 국토부 장관 등에게 용적률 상향, 조합원 지위 양도 제한 완화, 임대주택 비율 완화 등 정비사업 규제를 풀어달라고 줄곧 요구하고 있다. 용산공원, 개발제한구역(그린벨트) 해제 같은 녹지 훼손을 가정한 개발 대신, 정비사업을 통한 주택 공급에 힘을 써야 한다는 주장이다.

서울시는 최근 수년간 정비사업으로 인해 주택 순증 효과를 봤다고 강조하고 있다. 3년간 서울에서 준공된 정비사업 59곳 분석 결과 주택이 2만 가구(36.4%) 늘었다는 것이다. 구체적으로 재개발 사업은 7,000가구(27.4%) 늘었고, 재건축은 1만3,000가구(44.2%) 증가했다. 서울시는 "신속통합기획 등을 통해 2031년까지 253개 정비사업지에서 31만 가구를 착공할 예정으로, 기존 주택 멸실분을 제외하고도 8만7,000가구가 순증할 것"이라고 설명했다.

하지만 부동산 시장 과열 자극 등 악영향도 확인돼 정비사업을 무작정 활성화해선 안 된다는 주장도 만만찮다. 부동산R114에 따르면 지난해 서울 내 재건축 아파트 매매가격은 28.68% 올라 상승률이 전체 아파트(17.13%)보다 10%포인트 가까이 높았다. 서울 노원구 소재 상계주공8단지와 9단지를 구체적으로 살펴보면, 이전에는 비슷한 평형의 아파트 가격 차이가 1억 원 미만이었으나 8단지가 2020년 포레나노원으로 준공되며 3억 원까지 확대됐다는 경제정의실천시민연합(경실련)의 분석 결과도 있다. 서초구 녹원한신아파트(현 메이플자이)와 인근 동아아파트의 경우엔 격차가 당초 2억 원 미만에서 22억 원으로 크게 벌어졌다.

경실련은 "14년간 정비사업을 통해 발생한 서울 주택 순공급량은 연평균 4,000호 수준"이라며 "시장 과열뿐 아니라 이주 수요 급증으로 인한 전월세 가격 상승을 고려하면 정비사업은 주거환경 개선이 필요한 지역을 중심으로 주민들의 자발성에 맡겨 추진해야 한다"고 지적했다. 일각에선 서울은 정비사업 시 분담금 부담 등으로 원주민 정착률이 30%에도 못 미친다는 점도 반대 근거로 내세우고 있다.

당정 '권한 이양' 법안 추진 두고도 엇갈린 입장

정부와 여당은 악화하는 공급 부족 상황을 타개하기 위해 일부 규제 완화 방안을 추진하기로 했으나 방향성을 두고 또다시 논쟁이 지속되는 상태다. 서울시는 당정이 추진키로 한 '500세대 이하 재개발·재건축 권한 자치구 이양'하는 법안에 대해 이날 입장문을 내고 "개별 자치구 단위로 결정하게 되면, 광역 도시계획이 무너지고 결국 제대로 된 개발을 해코지하는 난개발을 초래하게 될 것"이라고 반박했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "재건축·재개발 규제 완화로 인한 효과와 시장 영향과 관련해선 업계에서도 의견이 분분한 사안"이라며 "사업 기간 지연을 불러오는 조합원 지위 양도에 대한 예외조항 확대 등 시장 상황에 맞는 세부 정책 조정은 논의해볼 법하다"고 조언했다.

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com